分析:这一波澳洲的房市会跌多久? - Ozhome
分析:这一波澳洲的房市会跌多久?
发布日期: 17/06/2018    文章来源: 澳房汇


说起在澳洲买房, 朋友们可能会觉得,与在中国相比,有很多不一样的地方。说, 在澳洲买房,不会用每平方米多少钱来算,而是要看周边房子卖了多少钱,来推算我们想买的房子应该值多少钱;


又比如说,澳洲房子的价值,更讲究的是它所处的周边环境,它的景观,而不是它的内部装修;所以有好多朋友来澳洲买房,总觉得内装不够奢华,配不上成功人士的档次;


也有朋友发现,澳洲的房子建出来,不像中国的城市那样,一幢一幢重复,像看团体操般整齐划一、有气派,澳洲房子的设计更讲究独特性。



如果看大数据,澳洲和中国的房产相比,也很不一样。过去20年,中国大约盖了一亿套商品房,加上其他非商品房,总共有4亿套的存量。澳洲呢,房子的总存量,大概有990万套。这个体量就相差很远。


过去15年,中国的一线城市房价,平均年增长是17%。澳大利亚也有一个数据,是过去55年,平均年增长8.1%;中国人自有房屋的比例,大概有90%,澳洲人自有房屋比例大概是65%。中国房子的空置率非常高,据腾讯的统计,大概有22.4%。澳洲呢,住房的空置率,仅有2.5%。这个数据很重要,说明在澳洲投资了房子,基本上都有人住。


可是,除了这些大数据,澳洲的房市跟中国的房市,其实有深层次的不同。哪些不同呢?我总结了一下,基本上是三点:


第一:澳洲的房价是会跌的,它不会越调控越涨的。现在就是进入了往下走的周期。

第二:政府对房市的调控措施虽然每个阶段都不同,但都很见效。

第三:澳洲房市的背后,有一个很强大的支持力量。


我们未必需要像经济学家那样,全方位地死磕房贷利率、失业率、拍卖清出率、人口增长率、外币兑换率等等。只需要知道,这个支持力量是什么。


我们先来看过去20年澳洲各大城市的房价增长图。这些五颜绿色的线条,一团乱麻,但里面有几个看点:



首先,各大城市房价的最高点,是不在一起的,各有各精彩。但是它们往下探时,却会凑到一起。这个容易理解:当政府要控制房价时,基本上全国都受影响。


我们再看,房价往下走的低谷,在过去20年,大概有七次,但真正进入负增长的,只有四次,我们现在,是第四次。


第三个特点是,这些低谷期基本上都在一年以下,最长的也不超过两年。这就告诉你,如无意外,这次房价下跌,很有可能也就两年... ...剩下给你入市的好时光不多了。



我们再看1960-2018年澳洲房价的涨跌历史。这里面有一个很大的特点,就是每一次房价往下跌的谷底,都会比上一次高。这张图里面还标出了房价涨跌是受什么措施所影响,有关于负扣税的、关于首次置业优惠的、关于贷款利率的,绿色的让房价往上升,红色的让房价往下跌。虽然手段不一样,但每一次都很有效。这一轮的调控手段,是收紧贷款。


接着,你可能会问,为什么每次调控,到一定程度就要收呢?



这就要说到房市背后的强大推动力:因为澳洲人大部份的财富都在房产里面,现在总共有7.5万亿,比起退休金、股票、商业地产加起来还要大很多。而退休金也有很大一部份投在房地产当中。


政府虽然要照顾买不起房的小部份人,但肯定不能放弃已经买房的65%人的选票。


何况,政府还要为未来做好规划。澳洲现在平均每户居住2.48人,按政府人口预算,到2056年,将会有4,250万人,那么,我们就需要1,730万套房子,即未来38年里,要增加740万套房子,每年房子的增量,应该是19.5万以上。


这时,你又要问了。澳洲为什么需要这么多房子、为什么需要增加这么多人口呢?


这就要说到澳洲的婴儿潮。在二次大战之后,因为当时的人口减少得很厉害,国家鼓励大家多生孩子。这一批人,到现在就开始进入65岁年龄段。所以在未来二、三十年,澳洲的人口老化问题会非常严重。



严重到什么程度?2016年政府曾经做过一个测算,当时的人口是2,422万,六十五岁以上的人口,超过368万。其中,还在工作的有12.6%,靠领取老人福利金来生活的有69.4%,有其他收入渠道的占18%。在2015-2016财年,老人福利金的支出,达到了432亿,而且每个月要增加3,600万以上。这是什么概念呢?它相当于澳洲农产品全年的出口额。所以,我们只能不断增加年轻劳动人口,才能保持生活水准,才能支撑老年化的社会。


房子也是会老旧损耗、会空置的,如果按澳洲房产业协会HIA的统计,我们每年要建造23万以上的房子。

 

这样你就可以看到,政府面临的问题有多严重,在处理调控时,都要顾及长远发展的需要。这,就是政府大基建计划的由来。



在悉尼,我们有一个“2056年计划”,要建造三大城市中心,一个是现有的海港城市,一个是以Parramatta为中心的河畔城市,还有一个是以新机场为中心的公园城市,在未来五年。悉尼的市政工程预算,将达到370亿。这是为了在未来20年内,我们要多容纳50%的人口。



墨尔本则有一个“2050年计划”,在未来几年,墨尔本的市政工程包括了几个超大的项目,比如说,墨尔本地铁110亿、墨尔本机场铁路100亿,墨尔本东西高速40亿等等。而墨尔本的人口预计到2030年就会超过悉尼。


大基建的背后,不是为了炫耀政绩,而是为了容纳更多的人口,制造更多的工作机会。


在年初的时候,我看到过中国两位任先生对房市的总结,任泽平说:“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。 其实,这话用在澳大利亚就说得正好:


短期:用收缩信贷为房市踩一踩刹车;

中期:以大基建释放更多宜居土地;

长期:澳洲30年内增加50%人口。


如果按任志强先生所说:“短期看政策,中期看政策,长期看政策”,相信澳洲政府的政策很快就要鼓励大家回到“建房大业”上来。


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