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曲线购置澳洲房产 没钱也能做澳洲房东
发布日期: 16/06/2018    文章来源: 澳洲家园网

喜欢你的办公室?其实你很可能真的拥有它的一部分。

 

事实上,任何持有退休基金账户的人都是购物中心、仓库和酒店的地主。

 

退休基金账户上的现金越多,买的房产就越多,这样一来,基金成员等于间接拥有了所有州府城市标志性的办公大楼。

 


退休基金平均有9%的管理资金分配给房地产资产和管理这些资产的公司。

 

据Cushman&Wakefield的国家研究总监西尔斯先生(John Sears)称,据估计,退休基金在价值数十亿澳元的澳大利亚写字楼市场中,拥有20%的直接和间接投资。


“由于写字楼市场稳定,增长潜力强,退休基金一直是主要的商业地产投资者。在2017年期间,我们看到退休基金将2.5万亿澳元资产的8%分配给上市和非上市房地产投资。”西尔斯先生说。

 

“我们继续看到悉尼和墨尔本的退休基金直接投资和通过投资于上市信托获得写字楼所有权,它们占了CBD市场10%至20%的所有权。”

 

总体而言,约90%的写字楼由机构直接持有,或者通过上市房地产投资信托基金(REITs)、超级基金、混合基金和非上市基金持有。

 

悉尼写字楼市场的规模约500万平方米,而退休基金平均拥有超过100万平方米。墨尔本略小,但退休基金也拥有大量建筑物。

 

写字楼对基金的吸引力在于它是投资级资产,其收益率约为5%,波动性低于上市房地产投资信托基金。通过租金上涨和土地价值增加,大型办公楼也提供长期的可持续增长。

 

西尔斯先生表示,虽然收益率接近历史低点,但与债券和国际商业地产等其他投资相比,固定的租户需求和相对价值表明,澳大利亚房地产的需求应该保持稳定。

 

AMP Capital全球房地产负责人霍莉根先生(Carmel Hourigan)表示,推许基金是房地产业的一些最大投资者。

 

“AMP Capital有超过50%的客户群投资于全国一些最优质的物业。”霍莉根先生说。

 

AustralianSuper是迄今为止最大的澳大利亚基金,管理着约1200亿澳元。排名第二的包括QSuper,First State Super,Rest和UniSuper,每家拥有超过500亿澳元。HESTA和Cbus的管理资金已超过3000万澳元。

 


由于市场的稳定,增长潜力大,退休基金一直是主要的商业地产的投资者。

 

Savills Australia的澳大利亚资本交易主管季凡先生(James Girvan)表示,在悉尼和墨尔本拥有核心房地产股票的退休基金呈现增长趋势。

 

季凡先生说:“散户在把钱投入退休金时,并不是在投资高风险资产,而是在投资于现代化的,核心的,出租率良好的资产。这种趋势预计会持续下去,预计商业地产的需求将不会减少。”  

 

 

点评:


正是由于央行的低利率政策造成房价的不断上涨,房价的上涨使得家庭财富增加,更多的买家又通过杠杆撬动购置新的投资房产,这样促进了房市的繁荣。不过,随着美联储接连加息政策的实施,对于澳洲央行来讲,加息也被摆在了桌面上。澳洲经历了五年多楼市繁荣,一旦面临加息政策,势必要对未来房价走势产生更为深远的影响。对于投资者来讲,过度利用信贷购置的资产可能面临市场重重考验。


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