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话题:澳洲房产值得长期投资 因为……
发布日期: 07/08/2018    文章来源: 1688澳洲新闻网

根据澳洲统计局(ABS)的数据,截至本周,澳洲人口突破2500万。

这是一个引人注目的里程碑,特别是考虑到,澳洲的人口在2003年12月——不到15年前——才突破2000万大关。从1500万人到2000万人花了23年的时间。

不仅仅是人口在增长。早在2003年12月底,ABS录得的8个州府城市的房价指数为71.6。到2018年3月,这一数字已攀升至146.6——因此,自人口只有2000万以来,房价已经翻了一倍。

房地产价格的走势当然是多种因素共同作用的结果。但人口增长是个重要因素,其影响日益重大,因为新房的供应大大滞后于新需求。根据格拉坦研究所的计算,人口增长是在2006年开始加速,但直到2013年,住房建设才做出了反应。

但我认为,把价格增长的主要原因归咎于限制建设活动的规划政策是夸大其词。现实地说,一个私营建筑行业只有在确信有新需求时才会对其做出反应,因此,在人口增长之后,新供给出现滞后是不可避免的。我们并非身处在一个中央计划经济中。

2003年到2018年这段期间澳洲没有经济衰退,通货膨胀和利率普遍较低,这也推动了房地产价格的增长。

但人口增长也是影响因素之一。强劲的人口增长提振了消费者和劳动者数量,扩大了经济规模,缓解了通胀压力,而通胀压力通常会使经济容易出现繁荣和萧条更迭。

这种增长会保持下去吗?

我斗胆断言,如果未来人口继续强劲增长,这也将不可避免地支撑房价增长。因此,更重要的问题是:人口增长是否会持续?

澳洲仍然是潜在移民迁居的理想地点。但显然,国内对人口增长带来的负面影响越来越感到不安——住房难以负担、道路和公共交通拥堵、学校拥挤、犯罪问题等等。澳洲每年接收的净海外移民数量约为25万人,约占澳洲总人口增长的70%。到目前为止,联邦政府的应对措施是收紧各种签证要求和上限,这可能会导致净海外移民数量略有下降。

但我们很难想象,未来的政府如何能在不将经济推入困境的情况下,对移民水平进行实质性的干预。学生、打工度假者、游客和新西兰人占净移民人数的75%以上。我们的教育、农业和旅游部门将会因为前三类人的减少而受到打击,而新西兰移民的减少将会导致我们与最亲密的盟友发生严重的外交事件。

随着高移民水平提振经济,政府的做法更有可能是,试图将更多的移民从我们快速增长的州府城市——尤其是悉尼和墨尔本——转移到次发达地区。

有关人口的讨论甚嚣尘上。但当前和未来的投资者都不需要考虑鼓励未来人口进一步增长到底是好事还是坏事。相反地,我们只需判断这种增长是否会继续下去。如果你认为到2030年澳洲可能会有3000万人口,那么住宅应该是你投资计划的一部分。

 

(本文译自《澳洲金融评论报》 Richard Wakelin 文)


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