前段时间笔者读到了一篇很有深度的文章，确切地说，是一篇演讲稿。演讲者是投资界大名鼎鼎的独角兽猎手，今日资本的创始人徐新女士。该次演讲的背景是为了欢迎当今最成功的基金投资人雷达里奥的中国之行。整篇演讲都非常精彩，有兴趣的读者可以自己去网上看看，今天笔者只就徐女士在演讲中提到的一个现象为出发点，并结合房地产来做一些分析和思考。

徐女士在演讲中提到，今日资本每年都会做两千个消费者调查，调查的目的是希望从消费者的消费行为中看到人性，看到一些趋势，看到一些机会，然后重仓投资。他们在调查结果中发现了以下几个特点：

宅：消费者调查中有一个问题：周末你都干什么？下了班你都干什么？调查结果演示男生都在打游戏，女生都在追剧，然后都在叫外卖，这是他们做的最频繁的事情。结了婚的家庭略有不同，就是带着孩子去shopping mall，上个补习班，滑个冰什么的，除此之外，还是打游戏，追剧；

懒：去年有两件事让人大跌眼镜，第一件事是微信支付打败了支付宝，而支付宝之前垄断了整个互联网支付将近十年，那支付宝有做错什么吗？答案是没有。支付宝被打败的理由很简单，就是人们很懒惰。因为你大部分时间都在微信里面，你要用支付宝，你就要多戳一下，换到另外一个界面，就这么一步，多戳一下，大家都懒的做。第二件事是美团做外卖，才做了四年，就已经达到一天1800万单。取得这么令人震惊的成绩背后还是现在的人都太懒了，不要做饭，不会做饭，不想做饭，最好的办法是叫外卖，然后在家里待着，打打游戏，看看视频；

注意力越来越短：以前大家都是看电视剧，现在都喜欢看短视频，所以像快手，抖音都涨的很疯狂，以前用谷歌，百度打关键词检索，现在都不想打，直接自动推送，推送的东西都涨的很快，归根结底还是人们太懒了，不想动脑筋；

爱表达，要分享：所有的东西都不需要拥有权，只要个使用权就好了，关键是东西要新，要出奇。

所以她的结论就是这个时代已经发生了很大的变化，你的消费者群体变了，竞争格局变了，如果你不改变，你可能就out了。

那么接下来的一个问题是，这种消费者变化的现象是仅仅存在于中国呢？还是在全球其他国家，特别是澳洲，也很普遍？笔者手里没有具体的统计数字和研究数据，但仅从身边的人和事来管中窥豹一下，笔者个人认为这种现象不是中国所独有的，至少在华裔或者亚裔移民占比大的国家（比如加拿大和澳洲），这种现象还是相当普遍的。

笔者在墨尔本市中心生活过很长一段时间，遇到过很多类似的人群，下面先试着给这一群人画个像：他们很多都是独自在城市打拼，要么从海外移民过来或者过来留学，要么从澳洲其他小城镇跑来墨尔本工作，他们往往单身，一个人居住，不认识邻居，甚至连室友都很少见面和交流，和中国的年轻人一样，他们当中的很多人都沉浸在打游戏和追剧的世界里，平时很少做饭或者甚至根本不会做饭，方便面或者外卖成为生活必需品。他们既不擅长也不喜欢干家务活，追求简单方便的生活是他们的偏好，他们会在游戏，Youtube和社交平台上花费很长时间，他们偶尔也会出去吃个饭，聊个天或者泡个吧，但是等他们回到自己家里之后又会陷入一片寂寞。他们更擅长通过网络平台，通过打字来发表自己的意见和想法，而面对面的语言交流则显得没有网上交流那么顺畅。随着全球范围内单身率的不断攀升，这种生活方式的重大改变已经成为了一个现象级的讨论话题，下面是坊间流传的“国际孤独等级表”

• 第一级：一个人去逛超市

• 第二级：一个人去吃餐厅

• 第三级：一个人去咖啡厅

• 第四级：一个人去看电影

• 第五级：一个人去吃火锅

• 第六级：一个人去KTV

• 第七级：一个人去看海

• 第八级：一个人去游乐园

• 第九级：一个人搬家

• 第十级：一个人去做手术

在这样的大背景下，精明的商家当然不会错过这么一个巨大的商机，孤独经济应运而生，孤独经济中最具代表性的行业就是餐饮业，比如海底捞和甲浦甲浦的一人食小火锅，日本餐厅推出的单人用餐小隔间，和最近大火的自热型方便火锅。

那么孤独经济对未来房地产会产生怎样重大的影响呢？虽然笔者之前一直认为土地才是房地产各项资产中最值钱的一块，甚至现在还依然持有这样的观点，正因为如此，所以之前一直对公寓项目不大感冒。但是如果我们从另外一个角度来思考，任何商品制造出来的最终目的其实只有一个：卖个高价给消费者。如果消费者对你的商品根本就不感兴趣，市场认可度并不高，那么即使该商品的实际内在价值很高，它依然无法卖个好价钱。

举个例子，一般来说，马要比汽车的内在价值要高，但在现代社会，由于绝大多数消费者对汽车的需求度要远远高于对马的需求，马匹市场就只能是一个小众市场，比如仅仅局限在像赛马这样的一个小范围之内，汽车的市场价值就要远胜于马匹的市场价值。如果这个推理能够成立的话，那么未来的房地产市场中，我们是不是会看到这样一种现象：一室公寓或者studio有可能会成为市场主流，而目前市场上比较抢手的独立别墅未来可能会像马匹市场一样，除了一小部分质量特别好的会上升至赛马级别，其余普通的独立别墅由于缺乏消费者，而会慢慢变得无人问津，即使它的实际内在价值更高。

以上推论是基于以下几个因素的综合考虑：

消费者偏好的改变：

就像上面所论述的那样，全世界范围内的年轻人，特别是千禧一代以及更年轻的群体，他们的生活理念，生活习惯，生活态度相较之于他们的父辈已经发生了许多重大改变。勤劳节俭这些在他们父辈这一代被普遍赞扬和接受的价值观在他们这里已经变得很陌生，简单省事是很多年轻人所追求的理想生活状态。会自己打理花园，小修小补的handyman在年轻人中的比例要远远小于他们的父辈。他们宁愿多花20%的价格跑到楼下的便利店买鸡蛋或者面包，也不愿意多跑10分钟去路口的大超市买同样类型但是价格便宜很多的商品。而且作为网络时代的原住民，他们更喜欢生活在虚拟的网络世界里，更擅长在网络所组成的一个一个小群落里与另一群同样在电脑或者手机背后的人交流和沟通，他们对微信群成员的了解（即使是素未谋面的成员）要远多于现实生活中和他们物理距离更近的人群，比如邻居，同学或者同事。电脑手机这类电子产品占据了他们日常80%以上的时间，在他们的心目中，WiFi成为水和电之后排在第三位最重要的生活必需品。在消费者偏好出现如此重大改变的背景下，相较于需要每周除草，定期打理花园，距离最近的社区中心开车需要10分钟以上的独立别墅，楼下就有各种饭店和便利店，外卖10分钟内送达，便于打理的公寓和Studio可能会更受他们的欢迎。房子面积大小对于他们来说可能反倒不是最重要的，因为反正他们大部分时间都花在打游戏和追剧上，这些都不需要太大的空间。相反，室内空间太大对于懒和宅的他们来说，反而增加了清洁的负担。

房子可负担性的恶化：

房子可负担性出现前所未有的恶化目前已经成为了全世界年轻人的噩梦，这种现象不仅仅在中国，世界上所有主要国家基本无一幸免，甚至包括了一向以控制房价最得力的德国，目前也都深陷在这个泥潭里无计可施。世界人口大爆炸，人口流动加速，特别是小城市往大城市流动，欠发达国家向发达国家流动，使得这个问题变得越来越严峻，越来越无解。啃老现象已经从中国向全世界蔓延，根据调研机构Legal & General的数据，如果把父母银行当作是一种新的银行（指的是年轻人必须要靠跟父母借钱才能买上人生的第一套房子），2017年英国父母银行的借款额相比2016年上涨了30%，2018年估计也不乐观。笔者没有澳洲的类似数据，但是根据媒体报道和身边人的例子，澳洲的父母银行规模应该也不小。在残酷的现实下，澳洲的很多年轻人早就放弃了买和他们父辈那种“前院有草坪，后院有泳池”的独立别墅的澳洲梦，单价更高，但是总体价格还算可以负担的公寓或者Studio成为了他们奋斗的主要目标，毕竟那个他们努力一下还能够得着。

社会学和企业管理学中有一个”二八法则“，说的是任何一组东西中，最重要的只占其中一小部分，约20%，其余80%尽管是多数，却是次要的。在现实生活中，随着贫富差距越来越大，商家只需要盯住20%的富人的需求就可以了。但是在生活必需品消费领域，比如餐饮，家居，却是“得屌丝者得天下”，富人再有钱，奢侈品他可以买很多，但对于像食物和房子这类必需品，他能吃多少？能住多大空间？即使买的是投资房，最后还是要租给占人口绝大多数的屌丝阶级，所以必须要考虑到他们的消费偏好。屌丝阶级虽然消费能力有限，但是由于群体庞大，由他们组成的总消费能力却非常惊人，所以像火锅城，大排档这类定位于屌丝阶级的小饭店的年利润并不一定会比高档饭店少。那么同样的，在主体消费者行为出现重大变化的今天，更符合他们偏好和口味的单身公寓未来会不会成为房地产界的主流呢？