一份最新报告称，由于租赁市场的疲软暴露出来，债券和利率的上升推低了房地产的收益率和价值，未来5年，写字楼、商场和仓库等商业地产的回报率将减半。

根据咨询公司BIS Oxford Economics刚发布的《澳大利亚房地产前景报告》，2018年-2023年期间，悉尼办公室的投资总回报预计将从过去5年的平均18%下降到略高于8%。

至于墨尔本，办公室投资回报预计将从每年逾15%降至不到8%。

首席经济学家Frank Gelber对《澳洲金融评论报》（AFR）表示，悉尼和墨尔本在未来5年将享受更为“适度的繁荣”，但在2023年之后有可能衰退。

他说：“悉尼的繁荣持续得越久、越强劲——而且它一直是全能上帝般的存在——可能衰退得就越严重。”

布里斯班和阿德莱德的办公市场面临更大挑战，预计回报率将下滑得更严重，工业和零售地产的投资回报预计也会显著下跌。

只有珀斯的办公市场会触底反弹，未来5年的回报将提高，尽管幅度不大。

Gelber称，“我们正好赶上债券利率下跌带来的强劲投资浪潮。这掩盖了租赁市场的弱点。实际上，它使得一些市场估值过高。”

“未来5年会艰难得多，随着债券利率上升对回报产生负面影响，投资市场的浪潮将会消退。”

“尽管大多数市场在过去5年的年总回报率为10%，除了几个例外，但在未来5年，对大多数市场来说，能获得6%的年总回报率就算幸运的了。”

“随着疲软价格侵蚀收益率，一些资产将获得2%左右的收益。只有少数几个市场能在收入强劲增长的推动下得到8%左右的收益，”他说。

Gelber说，悉尼和墨尔本的市场前景更好，因为这两个城市的地产可以通过重新定位、翻新和开发来扩张，但在布里斯班、珀斯和阿德莱德等供应过剩的市场，要花更长时间恢复。

他表示，对投资者来说，关键在于，“如果想获得合理回报，就不能对他们的房地产置之不理”，他们必须在个体市场“玩转周期”才能取得成功。

Gelber说，办公楼的前景是受周期性变化的推动，而零售和工业地产是宏观力量在起作用。