厨房正在成为多用途的生活区。所以一个适合你个人需求的设计是关键。来自Ruth Levine的室内设计。图: Nicholas Watt

 

如果你在过去的一年里买了一套投资物业，并希望在报税时得到很大的扣减，你可能会失望了。

成千上万在2017年政府预算出台后进入房地产市场的投资者，不再能像过往的房地产投资者那样，有资格享受丰厚的税务减免。

对折旧规定的修改意味着，在2017年5月9日之后购买二手物业的投资者，在纳税时丧失很多减免，而楼花投资者则不会受到影响。

 - 什么是折旧？它是如何运作的？- 

折旧是税法规定的一项减扣，允许投资者将物业的折旧费用分年减扣。

随着建筑物的老化，建筑物的结构和内部的物品逐渐磨损，澳大利亚税务局允许投资者因应物业的结构及室内配置的减值获得税务减扣。

折旧减扣可以对房地产投资者的现金流产生重大影响，有时一个物业是正现金流还是负现金流，关键就在折旧额。

在2017年5月9日以后购买二手物业的投资者，只能因应新购置的物件(而非原有设施)获得折旧减扣。

 

 - 有关折旧的规定改变对投资者有什么影响？- 

在2017年预算案之前，投资者可以因应新置设施和旧有设备获得折旧扣减。

但如果投资者在去年5月9日之后购买了二手住宅物业，他们就不能再因该物业内的旧有设备获得折旧减扣。只有新物业中的设施，或者旧房子中的新设施，才有资格享受折旧的税务扣减。

那些在预算案公布之前已经拥有房产的投资者可以继续如以往般享有折旧减税优惠。

物业的结构和固定项目仍可申请折旧，但物业原有的设备，如洗碗机、烤箱、窗帘或吊扇等不再包括在内。

澳大利亚税务局发布了一份关于租赁物业折旧的指南，其中列出了所有可用于折旧的项目。

 - 全新还是二手物业是更好的投资？- 

根据BMT Tax Depreciation的数据，投资者持有一套价值$600,000的新房产可能要比同样价值的二手房节省$2340。

尽管BMT首席执行官Bradley Beer称政府的折旧规定改变 “考虑不周”，但他表示，投资者在决定购买新房或是二手物业时不应只考虑折旧的区别。

Beer认为，无论是楼花还是全新的物业，投资者应该对物业仔细研究才作出购买的决定。

Hopkins Group董事总经理Michael Williams表示，折旧规定改变可能会对投资者的现金流产生重大影响。

他说:“对于那些正准备购买第一套投资房、而同时仍要为自住物业偿还房贷的人来说，折旧减扣的差别是值得考虑的问题。”

“如果现金流对你来说很重要，那么我们会建议购买新的物业。”

工料测量师行Washington Brown首席执行官Tyrone Hyde表示，他接触的投资者中，只有大约10%的人完全明白2017年财政预算案带来的改变。

他建议，提高回报率的一种方法是购买未翻修的房产，并进行改建，这样投资者就可因应拆除的部分获得资本损失的税务抵扣，同时因应改建的部分获得折旧减扣。

 - 如何计算可以扣税的金额？- 

获得折旧减扣的最重要部分之一是获取一份折旧计划表，它会告诉投资者各项资产/设备在一个预定时间内价值的逐年递减。

要获得折旧计划表，投资者可聘请一个工料测量师，他将亲身测评物业的建筑和设施的价值。然后，工料测量师会向投资者提供一份折旧计划表，告诉他们每年可在报税时获得多少减扣。

折旧计划表的费用约为$700，幸好这项支出也可以扣税。