作为直接房地产投资的写字楼是过去一年表现最强劲的房地产类别，总回报率为13.2%，较零售物业为佳。

Zenith Investment Partners、摩根士丹利资本国际、房地产基金协会和澳洲房地产协会发布的一份季度报告证实，面对电子商务带来的阻力和消费者信心的变化，零售业主面临着巨大压力。

在截至3月底的12个月，零售物业的总回报率为9.4%，低于一年前的10.3%，表现不及写字楼。

Australian Unity商业地产主管Mark Lumby表示， 写字楼市场继续受益于关键市场的强劲租金增长，而工业物业也从电子商务和最后一英里物流配送重新燃起的兴趣中受惠。 

与此同时，面对电子零售影响的担忧，零售业也走弱。

在过去一年，直接物业投资的整体回报率为11.5%。由于投资者需求强劲，回报开始压缩，收入回报率在这段时间为5.7%。

与此同时，截至今年3月底的12个月，上市物业基金疲软，下跌3.1%。同期，市场整体的回报率为2.1%。

表现突出的是非上市的房地产基金，全年总回报率为22.5%。

摩根士丹利资本国际执行董事Maarten Broek表示，第一个季度分析显示，在稳定和持续的收入支撑下，非上市房地产基金仍是提供强劲回报的资产类别。

他指因为对工资增长、债务水平、房价增长放缓和债券收益上升的整体忧虑，令股票市场走软。

Broek说: “从短期和长期来看，物业市场表现强劲。我们的分析显示，从长期来看，过去32年，所有的直接房地产投资平均回报率为10.3%。”

“我们的研究显示，与债券不同，房地产是一种增长资产，因此房地产不一定会受到未来利率上升的影响。”