在澳洲，我们居住在各式各样的房屋中，别墅，联排别墅，多层楼房，公寓楼等等，这些房屋的产权形式非常复杂。刚入行者甚至常常分不清这些关系，更不用说是普通的消费者以及业主们。
永久产权通常应用于独立别墅， 但还有其他产权，比如公司产权，社区产权，当然最流行的还是分契式物业产权。
新州大部分的公寓楼房、 商用店铺以及联排别墅基本都属于分契式产权，这种产权的物业，要受专门的法规监督管理。
入住分契式公寓楼对于业主来说能省去不少时间及精力去自行管理物业， 简单来说，首先不用操心公共区域的日常管理， 比如绿化由谁来打理，维修管道或去哪家投房屋保险等等，这些都将由分契式物业计划管理中介公司代劳。
除此以外， 入住分契式物业计划能享受很多社区的共享设施， 比如游泳池， 健身房，大花园或者是儿童乐园等， 有些规模较大的超过400或500套的公寓楼盘还设有会所， 包含了休息室， 会议室及厨房等。
然而，我们要注意到的是，入住分契式物业计划除了可以带来现代城区生活的享受外，还可能经常遇到一些问题，如果不了解相关法规及条例，将会导致业主之间、 租客之间、住户及邻里产生矛盾或不愉快， 甚至导致不必要的金钱损失。
在这篇文章里，我简单地梳理一下最常会碰到的几大问题，以及应对的方法。
01
缴纳物业费
在澳洲，欠费现象很少发生。 但是如果碰到业主搬家， 或长时间出差在外， 又或是家里的邮箱被窃从而导致没有及时收到物业账单而未有按时缴费时，怎么办？
首先物业法规定“按时缴纳物业费是业主的责任”， 所以说因为没有收到账单而没有缴费， 在法理上是不成立的。
其次如果预期未缴纳物业费，物管有权向业主收取利息， 目前普遍征收10%。而且现在很多分契式物业计划都会有专门的条款，授权管理中介使用法律手段追讨欠费， 而且所产生的费用由业主承担。通常的做法是，物管可以在欠费30天， 60天及90天的期限内，向业主发出不同措辞的追讨信， 每次都有一定的费用，在120天后，可以进入法庭提告阶段，法庭有可能采取强制措施，包括冻结欠费业主的房产进行拍卖。
02
房屋翻新
很多人在入住某个公寓或联排别墅一段时间后，会希望翻新房产，这种现象在澳大利亚现在越来越普遍。比如对自家浴室或厨房进行个性化翻新，或更换地板地砖，或重新粉刷墙壁，但同时存在的问题是，如何应对邻居可能出现的抱怨。
为了更好地提高现代社区的生活品质， 新法对翻新做了特别的定义，现在房间“美容”，比如粉刷墙壁，更换窗帘都不需要提出申请， 而“微装修”包括像更换地板地砖， 厨房装修也不需要在业主大会上以75%以上的选票批准通过， 审批流程也被简化了，业主委员会无需召集业主大会、也可以对“微装修” 的申请做出批准。
需要了解的是，业主在翻新施工开始之前，需要向物管提出正式申请，并获得同意。 在申请中业主需将施工的详细计划，时间和可能产生的影响告知物管，计划越详细越有助于快捷的审批，同时最好也通知周围的住户，以免因产生“滋扰”而被投诉。
业主在申请的同时也需向物管保证：翻新工作不会影响到房屋大楼的建筑结构以及防水（如需更换水管），否则物管有权拒绝申请。
我们通常会建议在业主大会上通过一个特别细则，规定好“美容“，”微装修“以及”大型装修“的定义和审批程序，这样未来就会有法可依。
获批准后，物管会以书面通知形式，告知注意事项以及合适的施工时间。如果装修不获批准，业主有权要求知道详细的理由，以及违反那些规定，如果业主认为理由牵强可以向仲裁机构提出申诉，要注意的是仲裁机构可以跳过物管直接批准业主的请求。
很多老旧的公寓楼往往都没有空调，但由于你只拥有房间内的空间，所有的外部设施如墙面、阳台栏杆、门窗都属于共有物业而不是你独有的，所以安装空调也需要物管的批准。好消息是，新法规定安装空调属于“微装修”的范畴，审批手续已经大大简化了。
03
噪 音
公寓楼生活其中一大显著问题是噪音。如开到深夜的聚会，过分的音乐声，楼上邻居走动的脚步声，隔壁的吵闹声，还有狗叫声等等，其吵闹程度有时的确让人心烦。
不管在白天还是深夜，制造噪音不仅仅违反了分契式物业计划“管理细则“，制造噪音的人被投诉后将会被警告甚至被罚款，同时它属于违法。因此，如果遇到极端的情况，如惊天动地的party音乐和吼叫，你完全可以报警。
当然最好的办法就是直接找到制造噪音的当事人，要求他们停止。如果还不行， 除了直接报警，你也可以向你的物业管理经理反映，他们在征得业主委员会同意的情况下可以向制造噪音的业主发出“要求服从决定书“， 如果还无效， 物业可以向仲裁机构申请罚款，每次罚款金额为1100澳元，如果在12个月内屡教不改，仲裁机构的罚款可以到每次2200澳元。
这些问题都是我们在居住或者出租给租客时最常遇到的一些棘手问题，那么另外，还有在日常生活中也和我们息息相关的潜在问题，例如饲养宠物方式不当或者是碰到了烟民这个怎么办呢？我们下一周继续。