说起在澳洲买房， 朋友们可能会觉得，与在中国相比，有很多不一样的地方。比如说， 在澳洲买房，不会用每平方米多少钱来算，而是要看周边房子卖了多少钱，来推算我们想买的房子应该值多少钱；
又比如说，澳洲房子的价值，更讲究的是它所处的周边环境，它的景观，而不是它的内部装修；所以有好多朋友来澳洲买房，总觉得内装不够奢华，配不上成功人士的档次；
也有朋友发现，澳洲的房子建出来，不像中国的城市那样，一幢一幢重复，像看团体操般整齐划一、有气派，澳洲房子的设计更讲究独特性。
如果看大数据，澳洲和中国的房产相比，也很不一样。过去20年，中国大约盖了一亿套商品房，加上其他非商品房，总共有4亿套的存量。澳洲呢，房子的总存量，大概有990万套。这个体量就相差很远。
过去15年，中国的一线城市房价，平均年增长是17%。澳大利亚也有一个数据，是过去55年，平均年增长8.1%；中国人自有房屋的比例，大概有90%，澳洲人自有房屋比例大概是65%。中国房子的空置率非常高，据腾讯的统计，大概有22.4%。澳洲呢，住房的空置率，仅有2.5%。这个数据很重要，说明在澳洲投资了房子，基本上都有人住。
可是，除了这些大数据，澳洲的房市跟中国的房市，其实有深层次的不同。哪些不同呢？我总结了一下，基本上是三点：
第一：澳洲的房价是会跌的，它是不会越调控越涨的。现在就是进入了往下走的周期。
第二：政府对房市的调控措施虽然每个阶段都不同，但都很见效。
我们未必需要像经济学家那样，全方位地死磕房贷利率、失业率、拍卖清出率、人口增长率、外币兑换率等等。只需要知道，这个支持力量是什么。
我们先来看过去20年澳洲各大城市的房价增长图。这些五颜绿色的线条，一团乱麻，但里面有几个看点：
首先，各大城市房价的最高点，是不在一起的，各有各精彩。但是它们往下探时，却会凑到一起。这个容易理解：当政府要控制房价时，基本上全国都受影响。
我们再看，房价往下走的低谷，在过去20年，大概有七次，但真正进入负增长的，只有四次，我们现在，是第四次。
第三个特点是，这些低谷期基本上都在一年以下，最长的也不超过两年。这就告诉你，如无意外，这次房价下跌，很有可能也就两年... ...剩下给你入市的好时光不多了。
我们再看1960-2018年澳洲房价的涨跌历史。这里面有一个很大的特点，就是每一次房价往下跌的谷底，都会比上一次高。这张图里面还标出了房价涨跌是受什么措施所影响，有关于负扣税的、关于首次置业优惠的、关于贷款利率的，绿色的让房价往上升，红色的让房价往下跌。虽然手段不一样，但每一次都很有效。这一轮的调控手段，是收紧贷款。
接着，你可能会问，为什么每次调控，到一定程度就要收呢？
这就要说到房市背后的强大推动力：因为澳洲人大部份的财富都在房产里面，现在总共有7.5万亿，比起退休金、股票、商业地产加起来还要大很多。而退休金也有很大一部份投在房地产当中。
政府虽然要照顾买不起房的小部份人，但肯定不能放弃已经买房的65%人的选票。
何况，政府还要为未来做好规划。澳洲现在平均每户居住2.48人，按政府人口预算，到2056年，将会有4,250万人，那么，我们就需要1,730万套房子，即未来38年里，要增加740万套房子，每年房子的增量，应该是19.5万以上。
这时，你又要问了。澳洲为什么需要这么多房子、为什么需要增加这么多人口呢？
这就要说到澳洲的婴儿潮。在二次大战之后，因为当时的人口减少得很厉害，国家鼓励大家多生孩子。这一批人，到现在就开始进入65岁年龄段。所以在未来二、三十年，澳洲的人口老化问题会非常严重。
严重到什么程度？2016年政府曾经做过一个测算，当时的人口是2,422万，六十五岁以上的人口，超过368万。其中，还在工作的有12.6%，靠领取老人福利金来生活的有69.4%，有其他收入渠道的占18%。在2015-2016财年，老人福利金的支出，达到了432亿，而且每个月要增加3,600万以上。这是什么概念呢？它相当于澳洲农产品全年的出口额。所以，我们只能不断增加年轻劳动人口，才能保持生活水准，才能支撑老年化的社会。
房子也是会老旧损耗、会空置的，如果按澳洲房产业协会HIA的统计，我们每年要建造23万以上的房子。
这样你就可以看到，政府面临的问题有多严重，在处理调控时，都要顾及长远发展的需要。这，就是政府大基建计划的由来。
在悉尼，我们有一个“2056年计划”，要建造三大城市中心，一个是现有的海港城市，一个是以Parramatta为中心的河畔城市，还有一个是以新机场为中心的公园城市，在未来五年。悉尼的市政工程预算，将达到370亿。这是为了在未来20年内，我们要多容纳50%的人口。
墨尔本则有一个“2050年计划”，在未来几年，墨尔本的市政工程包括了几个超大的项目，比如说，墨尔本地铁110亿、墨尔本机场铁路100亿，墨尔本东西高速40亿等等。而墨尔本的人口预计到2030年就会超过悉尼。
大基建的背后，不是为了炫耀政绩，而是为了容纳更多的人口，制造更多的工作机会。
在年初的时候，我看到过中国两位任先生对房市的总结，任泽平说：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。 其实，这话用在澳大利亚就说得正好：
短期：用收缩信贷为房市踩一踩刹车；
中期：以大基建释放更多宜居土地；
长期：澳洲30年内增加50%人口。
如果按任志强先生所说：“短期看政策，中期看政策，长期看政策”，相信澳洲政府的政策很快就要鼓励大家回到“建房大业”上来。