您不用担心负扣税被新工党政府杀死——因为这种投资策略肯定会导致自身的缓慢死亡。

周一上午的民调显示，在上周对谭保的政治暗杀之后，下次大选变天的可能性增加了。

工党在所谓的“帮助住房承受力的积极计划”中已经制定了一项方案，逐步取消对房地产的负扣税以及资本利得税优惠。

他们已经明确表示这些变化既往不咎。这很合理，因为税收主导的房地产投资策略的最好时光早就过去了。

最新的税务局数据只覆盖到2016财年，并显示负扣税的普及率在2013财年达到顶峰，当时有13.4％的纳税人声称有租金损失。

自1998财年以来，这一比率一直稳步上升，当时为7.2％——接近翻倍。

税务局表示，2016财年的最新数据显示，在报税的人中，有9.6%报告净租金损失。在报告租金收入的人中，61％的人声称有损失。

如果负扣税作为一项投资战略已经达到顶峰，那么房地产和贷款市场的近期发展会让它更没有吸引力。

只有当每一个潜在的房产大亨都能够借到利息4%的只付息贷款，而且房价每年上涨10%的时候，这项策略才有意义。

但现在，只付息贷款不仅更加稀缺，而且更加昂贵，而且主要市场的房价实际上正在下降。

房价得上涨才行

摩根士丹利（Morgan Stanley）经济学家根据现行规则和利率计算，房价必须每年上涨2.5%-3.5％才能实现房地产投资的收支平衡。

根据目前工党明确公布的投资税务建议，预计盈亏平衡点将提高到4%-5％。

那么房市复甦的可能性有多大呢？不是很大。

首先，澳储行通常会通过宽松政策来应对房价下跌。事实上，历史表明，在过去的七个住房周期中，储行都在“在价格触顶后不久”减息，瑞银经济学家塔瑞欧（George Tharenou）发现。

塔瑞欧说，政策制定者平均等待九个月才会出手干预，但这一次，将会有所不同。

尽管从2017年9月的高峰期开始，全澳房价明显下降1.9％，但货币政策放宽的前景似乎不大。

官方利率已经接近于零，使储行不愿意进一步减息，即使它愿意，也无法确定会造成何种经济影响。

如果储行行长罗伊（Philip Lowe）感到被迫实行宽松政策，塔瑞欧认为监管要求限制也会遏制贷款的大幅增加。

“鉴于可能缺乏政策宽松政策，明年房价可能会继续下跌，这是几十年来最长时间的下滑。”塔瑞欧总结道。

三年下跌

房价下跌的时间很长，但可能很浅：瑞银团队预计房价至少会下跌5％。

尽管如此，如果塔瑞欧和他的团队是正确的，那么当价格回升时，投资者将会因为接近两年半的价格下跌而遭受损失。

当然某些地区总有例外，但谁会在这种环境下使用负扣税呢？

先有事实，再有情绪。证实贪婪和“害怕错失良机”导致房价过快上涨到2017年的高峰期。

任何规定的变化都会对即将到来的灾难产生重大影响，这可能会进一步刺激房地产投资者，让“害怕错失良机”的心态变成“害怕被困住”。

如果负扣税早已在这个周期中自然死亡，那么工党的政策建议只是标志着它的正式结束，而不是即将发生的房产灾难的开始。

本文译自《澳洲金融评论报》Patrick Commins文