澳洲有近90%的人口住在城市，在新州约有超过三分之一的人口住在由分契式物业(Strata)管理的公寓楼，单元房或连体别墅里，这个数字到2050年预计将翻一番。
如果你是其中的一员，那你真的了解澳洲特色的分契式物业管理常识吗？什么才算是共有物业？什么是业主权益团体？物业管理费是如何制定的？作为业主的你有哪些权利？为什么你要为大楼其他住户维修买单？什么是合理或不合理的物业费？房价甚得你心意，物业费却伤你没商量？上年度物业费还是每季$1500，却被通知下年度要涨到$3500？
在你签订购房合同之后，这些麻烦仿佛约好了一般接踵而来，而作为业主的你是否无力招架？毕竟买房子和找对象一样，甜言蜜语不如知己知彼更让人安心。
那么问题来了，关于房子的“生辰八字”我们到底要怎么掌握呢？
你的房子真的受到保护了吗？
根据新南威尔士大学未来城市学院的一份现代城市调查报告（Governing the Compact City）显示，澳洲房地产商和建筑商正在逐渐丧失其引以为傲的工匠精神。
“One of the most striking findings of the surveys was the extent of concerns around building defects. In the survey of owners, 72% of all respondents, and 85% of respondents in buildings built since 2000, indicated that one or more defect(s) had been present in their scheme at some stage. For owners in schemes built since 2000 that had defects, 75% said that there were still some defects in their schemes that had not been fixed.”
该报告指出自2000年以后建筑的大楼有超过85%以上存在各种建筑缺陷（Defect），而其中，超过7成的业主表示他们所持有房产中的建筑缺陷并没有在法定的建筑保修期内由开发商负责进行保修，因此这些后续的维修费用就需要由业主自行承担。
按照现行的法律条文规定，所有在2012年2月1日之后签署的建筑合约，其楼房的保修期将分为2个阶段，“2年全部建筑缺陷”“和“6年主要建筑缺陷”保修期。
对比原先“7年保修全部建筑缺陷”的旧版法律条文，新法可以说是在某种意义上让开发商团体更容易逃避修复建筑缺陷的责任 。
那么，明明该为你服务的Strata法例为什么不能为你争取权益呢？
造成这一现象的主要原因是，开发商和Strata管理公司很可能就是利益共同体。开发商往往会指定与他们有“默契”的Strata公司来管理他们的楼盘，而这些“关系户”就常常会拖延帮助业主向开发商索讨他们应得的服务与利益。
另外，很少会有业主在购房前就熟读和深入了解关于Strata的立法，包括建筑缺陷保修的规则及其他相应权益，加上Strata目前仍是一个相对本土化的产业，仍由西人Strata Manager垄断为主，语言沟通和规则繁琐的双向制约，造成了华人业主并不清楚知道如何保护自己、获得完善的物业管理服务，反而常常得自掏腰包保修其名下的房产。
这份调查报告中清楚指出，开发商有多种方法来规避修复责任：
“Many respondents had experienced problems having these defects remedied. The most common problems were that the developer and/or builder held control of the scheme and was delaying the rectification of defects and that the developer and/or builder was no longer operating and therefore could not remedy the defects. It can be extremely difficult and costly for some owners to have defects problems rectified satisfactorily.
Developers can hold control in a scheme in the following ways:
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Maintaining ownership of lots and therefore unit entitlements
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Holding proxy votes
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Having connections with members of the executive committee and/or strata managing agents who might hide defects, delay investigation and try to avoid claims and legal actions”
譬如以下这个刚发生的案例：
一幢位于Parramatta，300+住户的新公寓楼盘，深受房屋质量缺陷问题的困扰，即使许多业主曾多次和Strata经理联络，一些房屋所存在的根本问题仍然迟迟得不到解决，只能一次次的返修。
这个楼盘的Strata，如你所想，正是由该楼盘的开发商所指定的，在过去16个月中，将业主的问题像踢皮球般推来推去始终不给出治本之道。幸运的是，在房子交付使用的第17个月，业主们召开了第二次业主大会，通过部分业主们的努力，他们更换了一家没有任何开发商关联背景的Strata，并在第18个月，赶在“2年全部建筑缺陷维修期”之前，在新的Strata和律师的共同努力下开始了“房屋建筑缺陷检测程序“。
这个检测程序帮助业主们成功避过了可能的重大损失：
1. 由于之前“关系户”Strata的不作为，使业主们应当享有的24个月保修权益差一点失效也没有被很好执行。这幢大楼在交付使用后，Strata从未检查征集过各家的房屋建筑缺陷，从而增加了后续独立建筑缺陷检测的难度，可能会导致建筑缺陷报告的覆盖范围缩小，而超出报告的范围就需要业主们买单了。
2. 24个月时限失效后，根据相关法律条款规定，即便后续再进行建筑缺陷检测，检测出任何的问题（即使有主要建筑缺陷），业主法团都没有办法再向开发商就建筑缺陷问题提起诉讼了。
这可能的损失有多大呢？根据一家澳洲本土建筑缺陷检测公司的工作报告，楼盘的维修费用预算相当可观。例如，一幢拥有21户业主的楼房（2500平米）的维修费用超过150万，一栋位于Mosman的拥有93户业主的公寓，其预算可高达700万，更有甚者，Botany一幢拥有160户业主的大楼的维修预算超出了1000万。