房地产繁荣结束了吗?

首先要说的是，用前总理保罗·基廷（Paul Keating）那句著名而又愚蠢的话来说，对于大约1500万名“在外露营”的澳人来说，也就是那些不住在墨尔本或悉尼的人，他们的反应很可能是：有繁荣这回事？

就像一个城市的所有房产的价格都是相互关联的一样，墨尔本和悉尼的繁荣往往也会把其他城市的房价拉高一些，这确实没错。但尽管如此，自从基廷1996年结束执政以来，就澳洲的房价而言，悉尼和墨尔本的情况就一直和其他地区相隔离。在这两大城市，如果不是彻头彻尾的泡沫的话，房市可以说几乎是全面繁荣，其他地方的房市则不尽相同。

对珀斯来说，它正努力缓和采矿热潮结束后遭遇的房市崩溃。黄金海岸也是如此。同时，其他州府城市的房价出现了不同程度的稳固增长，虽然涨幅并不大。

在悉尼和墨尔本，房市增长的两大推动力是人口增长（墨尔本的增长比悉尼快）以及中国资金流入用于居住或再开发的现房和投资型公寓。

实际上，第二个推动力使得墨尔本和悉尼进入一个相互联系的全球市场，与欧洲、北美（加拿大和美国）以及新西兰（尤其是奥克兰）的一些城市为伍。

上至中国的亿万富翁到百万富翁，下至普通的工薪族，他们都在为自己的未来做准备，投资的选择已经从北京和上海的公寓扩大到墨尔本和悉尼的房地产，还有伦敦、纽约、温哥华和多伦多等城市。

现在，有些地方的房价似乎已经下跌。那么，全球房地产繁荣是否已经结束，我们的房价是否也会随之下跌？

这是一个非常复杂的问题，没有简单的答案，但是可以一个从很简单的角度思考。对于房产经纪人或投机者来说，他们认为繁荣的“标准”是，房价不仅要每年上涨，而且房价上涨要具备确定性。

所以说，繁荣已经结束了。但这并不意味着，如果房价不再以每年10%的速度增长，它就会以每年10%的速度下跌。事实上它可能在很长一段时间里窄幅波动。

对于投机者来说，这就像是彻底的破产——尤其是如果他们的贷款利率上涨的话。

你需要了解可能会影响到所有类型房产的普遍因素，以及影响某套房产和某个位置的具体因素。

普遍因素包括，我们的经济状况、移民流入情况和流入地点、澳元价值、利率情况、中国经济状况、中国对海外投资的管制、全球经济、全球利率和其他地方的比较房价。

具体因素包括：利率整体水平、投资性贷款的利率水平、公寓供需情况、澳洲的外国房地产投资规定（及其实施情况）。

无论是澳洲房市，还是悉尼和墨尔本房市，都必须考虑到整体和局部。

相比整体的供需情况，公寓楼花与现房的不同供需情况，以及50万-80万元房产、80万-200万元房产和300万元房产之间的不同供需情况更为重要。

事实上，如果墨尔本和悉尼价格在50万至80万元之间的房产变得“更便宜”，这将对澳洲次发达地区和其他州府城市的房价产生最直接的影响。

现在，美国的利率应该会继续上升，但我们不会很快正式跟进。这一点在美联储上周的最新（且坚定的）决议中体现得很明确。

但考虑到审慎监管和成本（美国加息将使它们付出更多成本），银行会继续小幅上调投资者贷款利率。

这样一来，新公寓供应过剩，以及公寓楼花税收优惠被削减，可能会导致公寓价格下跌。

但供需动态意味着，在最坏情况下，现房的价格也只是小幅波动。

从长期来看，海外和中国市场发生的情况将变得更加重要。

如果房价猛跌，比如温哥华或奥克兰，他们的房产会对外国投资者更具吸引力。如果澳元暴跌，而澳元价格不变，那么中国买家就立马能买到打折的房子。

总而言之，房价轻松上涨的日子已经结束。它会变得更加“复杂”。

（本文译自《每日电讯报》）