这个话题本来应该写成一个长专题的，但最近竟然有小伙伴问房市是否大势已去，会被长期熊市代替。所以我就借澳洲金融一哥的观点来回答一下。

这是澳洲储备银行行长Philip Lowe 8月8日在Anika基金会午宴上的一个讲话。说到从金融角度来看房市，他应该是最强大脑了。

储银行长亲自解释澳洲人口政策是不多见的。他选这个话题，也许是看到我们澳洲政坛中的言论越来越走偏了，反对移民的声浪越来越大，连总理也要推出让移民到农村去的政策（见《到乡下买个农场等升值》）因此要站出来助莫里森财长一臂之力。

以往，储银行长的工作是高难度的，最令人印象深刻是，一边要放话警告人们房价会大幅回调，一边又不得不为了出口而降低利率，导致房价再升。现在的Lowe先生，终于可以出手，对国家的未来大计说一番道理。

先说结论，他认为移民对澳洲有大贡献，经济将会继续增长，失业率会再往下降，通涨回升到正常水平，然后利率会调升。

什么时候升？这主要看失业率下降得有多快、通涨回升有多快。

都说“房市长期看人口”，那么他又是怎么看的呢？

他的报告有18页长，这里是精华版，有兴趣看原文的可联系我：

1. 澳洲人口的增长和结构比其他发达国家要好。在过去的十年，大部份国家的人口增长都在1%以下，澳洲排名仅次于新加坡，这也是我们的经济增长比其他国家要好的原因。

2. 而澳洲人口之所以能有1.6%的增长率，是因为我们有移民作为补充，平均来说，自然增长率是0.7%，移民则往上加了1%。

3. 移民的增加经常有上落，矿业繁荣时我们需要更多人手，个别行业会突然需要大量有特别技能的劳工，这种波动对经济来说是健康的。

4. 澳洲现在有大约50万留学生，按过往的经验，将会有大约1/6的人留下来，这也是我们年轻劳动力的来源。

5. 海外出生的移民教育程度会比本地澳洲人高。即使有大部份留学生没有留下来，也会让澳洲拥有更多的海外联系，带给我们贸易优势。

 

6. 有不少评论人士说人口增长给都市基建带来了压力。那是因为我们国家的基建增长过程缓慢，赶不上人口的增长。但现在已经充分提速，压力是必定会缓和的。

7. 我们房子的建造也和人口的增长不匹配，调整措施也不及时，事实上是用了近十年来取得平衡。

 

8. 在移民问题上还有最重要一点是，移民的平均年龄低于本地居民的年龄，它使我们的劳动人囗大幅地年轻化。过去五年，80%的新移民年龄在35岁以下。2002年时曾预测，到2040年澳洲人口年龄的中位数会是45岁，而现在再预测应该是40左右。

9. 我们现在人口年龄的中位数是37，在发达国家中是最年轻的，而且移民的增加令整体人口结构保持年轻，澳洲人的预期寿命也在领先之列，而且不断提升。

10. 因为自然出生率比其他发达国家高，再加上年轻移民的加入，依靠护理的老人比率就比较低。

11. 所以，过去十年的移民政策改变了我们人口的状况，这虽然为我们的政府预算添加了压力，但也带来了未来经济的增长。

12. 尽管我们引进了众多的年轻劳动力，人口老化情况也比别的国家情况要好，但我们仍然未能摆脱人口老化的现象。在连续多年增加年轻移民之后，我们15-60岁的人口总数还是在不断减少。这种情况还要持续一代人。原因是婴儿潮、自然出生率低、和人口寿命提高，三者正在同时产生作用。

13. 医疗手段的改进，工作环境的灵活性，已经令劳动人口的结构发生改变，特别是55岁以上女性保持工作的比例大增，曾有调查说人们之所以决定退休是想领取退休金或养老金，现在反而会有更多人希望迟些退休，为更长的寿命存钱准备。也有部份人在金融风暴中损失了大笔财富，需要继续工作。

14. 当然从个人财富的角度来看，工作年龄更长，就意味着承担房贷债务的能力更强。

15. 短期来说，我们的核心设想仍然是，让澳洲经济在2018、2019年的平均增长率略高于3%。

16. 我们还预计，失业率将会继续下降，并在未来几年的某个时候达到5%，甚至更低，传统概念来说，相当于全就业了。

17. 在截至6月的过去一年里，总体通胀率为2.1%；但近期可能稍有下降，2018年的整体通胀率预估大约是1.75%。随着经济接近充分就业，预计通胀应该会是上升。我们预计2020年是2.5%。

18. 多年来，由于债务水平高企和房价不断上涨，风险不断上升。不过，在过去一年里，大城市房价的下跌抵消了此前涨幅的一小部分。投资者借款也大幅放缓，主要原因是投资者需求下降。所以房市又回道了正常轨道。

19. 如果根据人口情况来看，尽管房市已经进入调整，我们仍然预计，在未来几年，每年的需求增长还是会在3%左右。不过，我们确实需要密切关注房市和房贷的情况。

20. 目前，储备银行董事会的判断仍然是，最好的办法是将现金利率维持在当前水平。

总的来说，在储银行长的眼中，澳洲房地产的前景算是很不错了。但有些媒体报导中却强调了这一句：“预期利率的下一个变动是上升，而不是下降。”

其实，储备银行董事会是认为：并没有充分理由需要短期内调整货币政策。储备银行希望成为澳洲经济的信心和稳定之源。