怎样才算是了解一个城市的正确姿势？我的思路是这样：

• 这个城市的地理特点如何？

• 它有什么历史故事？目前的人口和生活状况怎样？

• 主政者对未来是否有发展的意愿，还是觉得已经够了？

• 是否有认真制定的发展规划？

• 重点发展的区域和建设工程是哪些？

• 目前的房价如何？豪宅区分布在哪里？

• 好的学校教育资源分布怎样？

• 有什么重要的产业和资源？工作机会是否越来越多？

我们分析一个城市，总会带有目的，如果是为了移民，为了做房地产，那就与观光游客、以及赚一把就跑的炒房者有根本的区别。

以上思路，不是具体告诉你买哪个房子好，或多少钱买才算赚到，而是像研究股票一样，先了解一些基本面。要回答的问题是：我是否应该来这个城市，如果要选地方落户，我应该选在哪里？

说到买房，市场上经常会有一些坚持以数据、图表说话的聪明人，自命为“技术流派“。他们主要是以过往数据，去计算买一个物业是否“占便宜”或“捡漏”了。这种思维有一定的道理，但我认为不能算是投资的思维。

房地产投资总是买卖双方的事，作为买方的你，不能总是寄望去找一个比你蠢很多、而且又非卖不可的卖方。

投资思维主要看的是未来价值增量。价值增量从何而来？主要是从你要买的房子外部环境而来。

如果你买下一套房子主要是用来住，那是一件消费品，房子里面的装饰是不会增值的。加一个房间或洗手间或许可以增加一点价值，但要做到大于你的投入也不容易。

房子价值的变化主要来自于外部环境的变化。

比如它的景观，它到火车站、学校、购物中心或医院的距离，这就是它价值的体现。如果这些因素产生变化，比如，政府决定在附近加建一所学校、加一个地铁站、轻轨电车从你门前经过，那么它的价值就会增加。

另一种变化是Zoning，也就是土地用途的改变。这主要发生在独立House。如果政府突然允许建中高密度的公寓，那么很有可能会有人来敲门，把你的房子与邻居一起收购，建成高层住宅。

这几年，因为移民大量增加，政府要安置好外来人口，土地改用途的情况非常密集地发生，不少人因此而赚到大笔钱。

要预测这些变化就要了解好政策，也就是政府的规划。所以，想享受价值增量是要做功课的。

另外，澳洲是民主法制社会，各种规划变化都先要经过大量讨论而产生，而有权力主导的人很重要，他对未来社会的态度是消极还是积极，他在解决各种问题时是否意气用事、是否能抓到关键也会很重要。

说到对未来的态度，在现今的社会，有一个越来越清楚的趋势是，大家越来越懂得向未来去取钱。也就是说，当你在做一宗交易时，并不是你赚了，对方就一定亏了的零和游戏。很有可能是，你让对方多赚了5万，而你买下的土地被Rezone，也能赚一大笔。

房价是100万还是130万，是一种社会共识。它的价值是上升还是往下跌，不会是因为多了或少了几块砖，很可能是因为政府公布一个大的市政计划，它就上升，因为银行收紧了信贷，房价就下跌。

这里就要说到对政府规划了然于胸的另一个好处：不会被一些大嘴新闻弄得一惊一乍，比如下面这个：

这是AFR前两天的报道：说西太平洋银行宣布要甩掉“高风险”的投资客，发信要求他们一个月内，把贷款转到别的贷款机构。

这事不但在华人房产群，连主流社交圈，都引起大片惊恐，有不少媒体转载。

之后不到24小时，在“房地产观察家Property Observer”网站，又出现另一篇文章，说西太平洋银行否认有这封信。

两篇文章都列出有名有姓的人来说事，这妥妥就成了一个“风险门”。

有好朋友问我怎样看，我说做假骗贷的不用讨论。纯以利率升高，风险升高就不做生意，是有违市场经济原则的。

人人都小风险甚至零风险，那我们就等于在做计划经济，计划经济的问题是大家听领导的话，一起来制造未来更大的风险。西太平洋银行这样做是要非常小心的，搞不好这个蝴蝶效应会不得了。

联系最近Westpac因为2016年时候的“问题贷款”，正被皇家听证会叮得一头包。我会相信，如果真有个别人收到这封信，银行也是做给Royal Commission和APRA看的...

其实应对这种“凶险”的招数，最好的方法是把它与各种政府已经做好、甚至正在实施的重大规划放在一起看，掂量一下如果两边较劲，挑事者是否有能量和胆量把未来计划拉下马。

大型基建和房市策略是政府很长时间调研的结果，动用的资源非常庞大。如果你对城市未来的计划了解越多，对房市的信心就会越大。

但如果你平时只关心房价数据，只想占便宜，那被这些消息吓坏也怨不得别人。