一个冬天周末，与小伙伴去了一趟悉尼的“硅谷”Macquarie Park看房，是有名的上市公司，老牌发展商Stamford出品的Macquarie Park Village（MPV），这项目已经是最后一期，却有好几个意想不到：

想不到可以看到全新的、一手公寓现房。

…… 房市确实慢下来了，房子终于可以看清楚才买。

想不到可以在朝北的全新公寓里、一边享受暖洋洋的阳光，一边俯瞰美丽的大学校园。

…… 在一般的楼盘设计里，一房常常不招待见。为了方便无房一族便宜上车，或为了提高租金回报率， 一房常常会被放在不讲究朝向的角落，让价钱尽量便宜。

想不到发展商Stamford不但酒店装修做得髙档，住宅也保持细腻考究的作风，让人看得舒服。

…… 什么？不知道Stamford是谁？这样说可能你就有印象了：奶茶妹妹在悉尼买的1620万豪宅就是他们建的，在Rocks，叫Stamford Residence。

虽然不是同款”，也能算是“同一品牌”吧，这次，可以说是Stamford诚意献上的MPV收官之作。据说，他们把装修的档次全部Upgrade了。

不信？看完文章，你可以去亲自验证。

                       

不是说房市进入下跌周期吗？为何反而频频看房？

是的，因为我认为这种许多人眼里的“反季节”，才是看房的最好时机。

房市旺的时候，大家通常是直奔样板间，看看电器牌子、看看颜色配置、看看建筑材料和模型、再了解一下景观朝向、然后问一下银行最多能贷多少，再算算自己能拿出多少首期、加上印花税、律师费，如果负担得起，基本上就下决心成为业主了。

如果遇到气氛热烈，很多人感兴趣，还要马上下个诚意金，等到正式开盘那天，才有机会排队选房。

这就是大家熟知的买“楼花”，即使你很有经验、很努力，你看到的，其实都不是你将会买到的房。

这种操作是有不少好处的，因为从下定金到楼盘建成，大约要一两年时间，房价很可能已经长了15%（或以上），理论上说，即使最后不成交，你转手卖出，减去印花税，所付的10%定金，也可能有一倍的回报。贷款？出租？想多了还觉得累。

但很多老外专家，非常反对买楼花，其中《澳房汇》介绍过的房产投资大神级人物Michael Yardney就写过好多篇文章，痛陈其中的弊端。

具体说来，买楼花有以下一些主要风险：

买楼花--买的是还不存在的产品，“货不对版”的概率不小，装修配置的不同就不说了，即使是有DA的项目，建造过程中也可能出现修改，所以买卖合同一般会允许5-10%面积上的差异。

比较大的问题会出现在贷款上。贷款预批的有效期通常只有3个月，而房子建成会要两年，原来说好能批的早过了期，而在房市下滑的周期中，有人会因为银行修改要求而借不到款；也有些人本来就没打算长期持有，会果断割价转手，这就会引起银行对同区公寓估价的下调，于是，正常买房的人即使能贷到款也会发现少了很多，要再补现金才能成交，否则，即使不要订金也不能脱身，银行还有权追讨房子被减价卖出与原价之间的差额。 

只不过，之前大家并不把这些担忧放在心上，因为房子在“楼花”阶段就卖完了。

现在，我们终于可以静下心来，说说买现房的体验。

对于Macquarie Park不太熟悉的朋友, 走进这个区域，除了看到购物中心很热闹、人流、车流都很旺，还应该看到已经建成了许多公寓。第一个反应估计会是：是否供应过量？

这是一个很好的问题，因为它会带出后面一连串的问题：这个区是怎样旺起来的？它的历史怎样？它过去几年人口增长的情况如何？政府对它的规划怎样？ 现在是处于什么阶段？它是否还有增长的动力？

以下，就是一些有用资料：

Macquarie Park是一个历史悠久的年轻社区。说它历史悠久，是因为这个名字源于200年前，英国人在澳洲登陆不久，有一个叫Lachlan Macquarie的军队指挥官, 在1810-1821年，他当上了新南威尔士州的总督。

说它是年轻社区，是因为在1960年代建立Macquarie大学之前，这里主要是用于种菜、花园、养殖，还有就是大片的丛林，作为North Ryde的一部份，没有什么大事记载。

由于受到美国高科技园区发展的启发，政府决定在这儿建一所大学，并且把周边用地都发展起来，作为电子、医药、通讯等高科技行业与大学科研对接的基地。

这真的是一个英明决定，马上引来了不少世界500强和高科技公司扎堆入驻，比如Microsoft, Cannon, AC Nielsen, Ford, Hitachi, Hyundai, Oracle, Sony, Toshiba, Johnson & Johnson, Kimberly-Clark, Optus, Wesfarmers, 等等，其中也包括澳洲科学院CSIRO。

到了1981年，Macquarie购物中心落成，它不但店铺够多，食肆、电影院齐备，还有全澳唯一一个奥运比赛规模的溜冰场。求学、购物、吃喝、玩乐、科研、生产都有了。到了2009年，通上了火车，在悉尼几所著名的大学里，这是唯一火车开到门前的。Macquarie Park本来就离CBD仅15公里，连同原有的Epping Road和紧贴而过的M2 Motorway, 这儿的交通是非常方便。 

于是一片丛林，在40年不到的时间里，完成了由大学到产业基地、再到大型社区的变身。在美国的硅谷，房价早已高得惊人，好在，这是澳洲，而且这里才刚刚发展起来。

去年，这个7平方公里的地方，居民只有8663人，过去每年平均人口增长在400人左右， 这个区的办公面积有878,950平方米，是澳洲最大的非CBD办公区域，有将近6万人在此工作，政府预计到2036年，将增加到79,000人，是Chatswood规划中的2.4倍。从2019-2024年，所建房屋会从现在每年200多套翻倍到平均每年500多套，这就是说，这区的大发展还没真正开始。为什么？因为包括Macquarie Park站在内的Sydney Metro西北段在2019年通车之后，接下来的悉尼东区经济走廊将在2024年全线通车，这条经济走廊是澳洲生产力最发达的地段，占了整个新州GDP的一半。而且，这里还将建一条轻轨通往Parramatta。

了解一个区的未来发展还可以研究它的居民组成，这里有一些有趣的数据：现有居民非常年经，20岁到40岁占了一半的比例，中间年龄是29岁；其中48%拥有大学学位，26%正在大学学习，这比例还在升高；中高密度的房子占了97%，来到这选的都是公寓。租房的比例很高，占了64%， 而且一个人的住户占了29%，海外出生的人士占比达60%，其中华人最多，占了25%。

MPV这最后一期全新发售的精品现房位于15-25层，每层只有6户，从电梯出来走廊就很舒服，因为有很大的窗户取光，还专门设计了自然通风。走进房子，不管是一房还是两房的户型，空间设计都宽敞方正；通风对流考虑周到、阳台宽大；地上都铺好了木地板；贴面砖的品质、颜色，电器的配置都给人简洁雅致的感觉；洗手间和浴具的设计像走进了高级酒店；炉具用的是煤气，配上管道外排抽风 ；有很多专门设计的收纳暗格与空间；还有令人意想不到的是，连冰箱都是送的，厨柜中已经安装好了。 

有时，遇到非常好的东西，你会问自己一句话：是否Too good to be true？也就是说，为什么是现房？难道是一直卖不出去？原来，这一期，是Council后来作了特别rezoning，使发展商在原来的DA之外可以额外加建，所以才会最后建成，而且也不在原来的销售计划中。 

买现房的好处是，你能看的细节会有很多，比如说，你可以知道即将出现的这个生活村落是一个什么格局：楼下马上就要开一家餐馆了，庭院对面准备开一家超市，理发店已经贴出了招牌，健身房的旁边还准备开一家幼儿园… 你甚至可以把手探到恒温泳池中感受一下水温，或者把停车场、防火楼梯都走一遍。

当然，大家最想知道的可能是价钱，一房$670,000-$795,000，两房$1,095,000-$1,325,000。 我问过发展商，文章里写出来也没关系，因为他们对这价位非常有信心。

华人买房对校区特别重视，如果有什么比一般校区更好的房，那就是这个“加强版”的学区房：它已经升级为产业基地、交通超级方便、而且体量还在不断成长。在现在的房市大环境之下，它有最吸引人的卖点，那就是品质、价格和现房。