全澳最大的估价公司Herron Todd White最近发表了四月份的房市报告。这是他们每个月都要做的功课，不但架构完整，而且把国家统计局、CoreLogic、Macquarie Bank、SQM Research等各方机构的消息都整合了。因报告比较长，只好抽取悉尼部份简化编辑一下，想拿到这份报告看其他城市的朋友可联系我。

在悉尼这样一个大而多元的市场中，有相当多的因素影响着住宅物业市场的发展。买物业时，位置或价格当然很重要，而其他的因素，往往是你看位置和价格前，就要关心和做好判断，这也是估价公司所关心的。

利 率

中低端阶层对利率变动更为敏感。目前1.5%的现金利率是从2016年9月开始的，这对投资者是很大的激励，让很多买家能第一次进入房地产市场。

但如果利率显著增加，就会对住房贷款市场产生很大冲击，因为中低端投资者很可能难以应付高利率下的还款，导致房屋贷款市场的动荡、悉尼的房价将大幅下跌。这里要思考的是：澳洲具备升利率的条件吗？

投资贷款

近年来，APRA出台不少措施，使借款人(尤其是投资者)更难获得贷款批准。以此为全国各地的房地产市场降温，尤其是在悉尼和墨尔本。

在2014年12月，银行被要求投资贷款年增长率要保持在10%以下；在2017年3月，银行被要求把只付利息的房贷限制在放款总额的30%，并降低贷款与物业估价的比率。这两个措施，都大大限制了投资贷款。目前来看，APRA的限制在悉尼收到了预期的效果，当然，市场方向是否改变，这也是关注所在。

基础设施

新州的建设目前是遍地开花，包括WestConnex, CBD和South East轻轨，North West Rail Link，北部海滩医院和西悉尼机场等等。

这些工程，对房价的促进作用非常大。比如，Cherrybrook，2014年西北铁路主要隧道没开工时，中价位为105万。四年后上升到155万；北部海滩的地区，投资21亿建设北部海滩医院，周边几个区过去的几年房价强劲增长。2014年Frenchs Forest中价位是110万，四年后就变成了165万。

西悉尼新机场旁边也如此。Austral和Leppington等地区已经大面积地重新细分。300平米Leppington的三居室房子现在售价约为63万澳元。宣布建机场前可能每英亩只能卖几万元。这种增长不能全部归功于基础建设，但作用显而易见。

供 应

过去5年，悉尼的新公寓和新屋村的供应量大幅增加，但其实还没有弥补前几年出现的严重短缺。到2036年，悉尼人口预计将增加174万人，供应的压力就更大。

由于缺乏供应，一些地方议会开始对住宅开发采取与以往不同的态度。比如，允许更高密度、放宽对双拼房的最低要求、允许新的土地分割面积更小，或者增加容积率和放宽公寓的高度限制等等。

空置率、供应和租金

空置率和供应水平，对租金和投资回报有重大影响。

在CBD以南6公里的Rosebery。旧的2房或新的1房公寓，每周租金约为600元，新的2房2卫单元每周租金700－ 800元左右。供应量大时，空置率较高。2017年底空置率3%，到2018年2月降为1.9%；在Wentworth Point, 2017年空置率曾达6%，到2018年2月，则降为2%。

根据新州房地产协会的统计，悉尼内城区2018年1月空置率为2.1%，而中、外区域分别为2.9%和2.2%。

现有的供应数量将使空置率保持类似的水平，而未来12至18个月的供应预计将减少。

买房时要选有独特风格或高质量的物业，因为供应总是有限，租金就可以收得高而且不用担心空置期。

净移民

海外和跨州移民都可能对房地产价格产生重大影响。因为总体人口增长导致住房供应不足，房价就上涨。悉尼聚人气的原因有很多，就业容易是最主要的因素。

但负担能力不足也导致有人会离开。另外，也有人会趁高位套现，转移到便宜的地方居住。总体来说，海外移民和自然出生的数量要大得多，这令悉尼的人数不断增长。

失业率

自2000年以来，新州的失业率一直相当稳定，目前的失业率在4.7%到6.3%之间。

如果失业率上升到20世纪90年代初的水平，是会对房地产价格产生不利影响的。目前来说，不在那个区间。

豪宅市场

悉尼豪宅是受全球关注的，因为悉尼经济稳定、毗邻亚洲、有世界级的卫生保健和教育水平，气候全年宜居。

尽管对海外人士增收印花税和地税，在过去12个月海外买家的需求似乎有所缓和。但悉尼目前还是世界排名第一的富豪移民之地。

房屋的负担问题对豪宅市场影响并不大，反而汇率、股票、商贸信心等因素会有影响。

总结下来，全澳最大的估价公司对悉尼的房市评价还是挺正面的。想看负面消息的朋友会有点失望，因为这个好像不是他们的强项……都留给媒体了。