股市报导一直主导着夜间电视新闻。

但大多数澳人从未直接买过股票。

对于三分之二在自己拥有的住宅中看电视的澳人来说，每晚报道一下最新房价——大多数家庭最值钱的资产——可能还更有意义。

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，截至今年3月底，澳大利亚1000万套住宅的总价值为6.9万亿元。

而储行估计住宅总价值接近6.5万亿元。

ABS最新的季度报告显示，今年前三个月全澳房价下跌0.7％，从澳人的综合住房财富中掠夺了225亿元。

这足以成为媒体头条。

令人遗憾的是，对于关心房价的人来说，这两家权威机构仅仅每季度报告一次房价，但证券交易所每分钟都会更新大盘估值。

但是，对于我们大多数人来说，房价越来越受到关注。经过五年的价格上涨，房地产市场已经转变。

实际上，媒体头条一直令人担忧。

在对投资者贷款和只付息贷款进行打击之后，投资者大量离场。在银行皇家调查委员会披露贷款规定过于宽松之后，预计新借款人将面对更严格的贷款标准。

由于新的收费，外国投资者减少了。

新的资金紧张迫使小型贷款机构进行周期性的加息。

平均而言，家庭现在承担的抵押贷款债务占其年度可支配收入的140％——相比2012年的120％急剧上升。

6.9万亿元的房市要垮了吗？

价格已经下滑。

根据私营部门CoreLogic定期更新的最新房价指数，房价比去年9月的峰值下降了1.3％。

在悉尼，房价年比下跌4.5％。在墨尔本，价格增长速度在过去一年中萎缩至仅1％——过去三个月价格下跌1.4％。

两个城市的拍卖清盘率都跌至接近50％。

这场房价回调中的“不确定因素”是，与自住业主相比，投资者持有的住房比例越来越高。

根据税务局的统计，约有11％的成年人拥有一处或多处房产，而1990年代则为7％。

随着价格下跌，自住业主通常会继续持有，拒绝出售。但投资者，至少在理论上，会算计更多。

作为储行金融稳定助理行长布洛克（Michelle Bullock）在2月份的一次演讲中说：“投资者贷款的宏观金融风险可能会加剧。例如，因为这些房子不是他们的家，所以投资者可能更倾向于在房价下跌的环境下出售投资房，以尽量减少资本损失。这可能会加剧价格下跌，影响所有业主的住房财富。由于投资者购买的新住宅数量超过自住业主，他们可能也会加剧住房建设周期，使其更容易出现供过于求的状况，并对开发商产生影响。“

政治是另一个不确定因素，工党发誓如果当选，将减少对房地产投资的税收优惠。然而，不对已有的投资房实行新规定的做法，可能会促使投资者保留投资房。

令人鼓舞的是，从稳定的角度来看，只付息贷款的比例从大约40％下降到接近30％。在自住业主的房贷中，只有20%仍处于只付息期限中。而投资者的只付息贷款比例降幅更大，从70％下降到不到60％。

从现在到2022年，大量现有贷款将从只付息状态转向偿还本金和利息的状态。

但并非所有人都相信贷款标准的改善已经剔除了风险。

投资银行瑞银（UBS）一直在强调宽松贷款标准和“骗子贷款”的风险——这些贷款很少涉及借款人的实际偿还能力。经济预测机构Capital Economics继续警告称，银行皇家调查委员会更严格的贷款标准可能会进一步减缓借贷。

但更乐观的预测者指出，人口增长强劲，利率创历史新低，为价格提供了支撑。

尽管债务较高，但还贷成本占家庭收入的比例仍低于全球金融危机前的水平，借贷成本的降低速度超过了缓慢的收入增长。

储行本月指出，虽然“有相当一部分贷款”属于低收入者，但“调查数据显示澳大利亚家庭债务的大部分是由高收入和中年人欠下的，他们往往有更稳定的工作，而且通常会有更大的储蓄缓冲”。

银行观察到的财务压力指标没有显著增加。

本周公布的就业数据显示，就业和失业率持续增长，接近5年半以来的低点。

经过五年的快速增长，房价的部分回调并不罕见。根据CoreLogic的数据，全澳房价仍比五年前高出32.5％。

本月，储行董事会成员“同意需要继续密切和谨慎监督家庭资产负债表”。

大多数澳人都会同意的。

本文译自《悉尼晨锋报》Jessica Irvine文