澳大利亚房地产价格的惊人景气终于正式萎缩——全澳房价自2012年以来首次出现负增长。

相比细想是谁正确地预测了房市顶峰，经济学家们已经把注意力转向预测下跌的深度。尽管预测差异很大，但专家们都同意，下滑才刚刚开始。

根据Domain Group的数据，现在房价比2017年12月的峰值低2％左右，可能只跌到六分之一，多则一半，取决于你问的是哪位经济学家。但所有人都表示，在悉尼和墨尔本的中价显著下降之前，不会出现房价反弹。

经济学家各自谈到了市场的一些不利因素，主要关注的是贷款规则更加严格以及银行业皇家调查委员会可能会带来进一步变化。商业银行独立上调抵押贷款利率，以及房产税设置的可能变化，也被认为是导致价格疲软的原因。

根据Domain的第二季度数据，州府城市房价在最近一个季度下跌了1％，导致年率下降1％。自2017年12月达到峰值以来，全澳独立屋价格已下跌2％，单元房下跌2.2％。

悉尼领跌，这座城市曾经是澳大利亚房价上涨的核心，但现在全年下跌4.5％——这是自全球金融危机以来最糟糕的结果。悉尼独立屋中价现在为114万美元。

与此同时，该市的单元房价格在上季度下降了0.4％，年率下降了2.2％。

下跌何时何地停止？

各家的预测都不相同，但瑞银（UBS），国民银行（NAB），安保资本（AMP Capital），澳盛银行（ANZ），Capital Economics和联邦银行（CBA）的经济学家都预测疲软至少还会持续18个月。

这六个经济集团中最看跌的是Capital Economics，澳大利亚和新西兰首席经济学家戴尔斯（Paul Dales）预测到2021年底，全澳房价将比峰值下跌12%。

NAB首席经济学家奥斯特（Alan Oster）比较乐观，认为将下跌月约3-4％，悉尼会下跌6％，墨尔本整体跌幅为4％。

与此同时，AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）预计，悉尼和墨尔本从峰值到谷底将出现15％的急剧下降，但在其他城市显示出潜力的情况下，全澳房价只会下跌5%。

所有六位经济学家都指出他们的预测存在“下行”风险，这意味着跌幅可能超出预期。

关键是背景：是回调而不是崩盘

一些经济学家很快就提醒读者，他们的悲观预测是在房地产价格出现长期和剧烈的繁荣之后，房价看似急剧下跌。

根据NAB的奥斯特的说法，从一些更广阔的视角来看，市场实际上是横向走势。

“人们说‘好吧它可能下降10％’……好吧，是的，但它仍然比两年前高出30％。”奥斯特说。

CBA高级经济学家艾尔德（Gareth Aird）预测的跌幅比NAB深，但对大局的看法类似。

“悉尼房价从高峰到低谷下跌10％将使之回到2016年9月的水平。墨尔本从高峰到低谷的跌幅约为7.5％，将使价格回到2016年12月的水平。”艾尔德说。

“我们认为其他地区的价格不会大幅下跌，因为它们在过去的五年期间根本没有经历同样的价格增长。”

首置业者的机遇

在悉尼和墨尔本房价每年增长两位数之后，在场边观望了好几年的首置业者可能会看到一个窗口。

UBS经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，这些城市目前的价格下跌提供了机会。“这肯定是一个很好的机会，但我会说它可能会变得更好，”卡乔说。

“会有很好的机会出现，这可能是某个贷款正要从只付息状态转向偿还本金和利息的卖家，他还不起房贷，因此必须在特定日期前把房子卖掉。像这样的案例可以提供机会。”卡乔说，“但总的来说，在我们找到底部之前，市场还有更长的路要走。”