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一张图看懂澳洲自住房六年法则
发布日期: 28/12/2018    文章来源: 澳洲房产大全

在澳洲,有点房地产投资意识的人,多多少少都听过“6年法则”,但是具体怎么计算,以及相关规定到底是怎么样的,好像除了会计师,没几个人能够说清楚。


今天,我们就来聊一聊澳洲自住房的6年法则。




澳洲的税法规定,每个家庭在同一时间里只能拥有一套房产作为他们的自住房,自住房可以享受税务上的优惠,即在卖出时,不必缴纳资本增值税CGT。



而如果自住房转作了出租用途,就有了租金的收入,如果还想继续享受免缴CGT的优惠,必须符合两个条件:


  1. 房子买回来以后最先的用途是自住,并且至少住了6个月以上;

  2. 用于出租的时间最多不能超过6年。


从第一天开始出租起计算,6年到期之前卖出,可以申请免缴CGT;或者收回房产继续自己住,直到卖出,也可以申请不必缴纳增值税。

如果在这6年当中你搬回来自己住了2年,然后继续出租,原则上来讲是不能从第二次出租起重新计算6年期限的;这个两年的自住期仍然视作出租期处理,你还是只能从第一次出租那天开始计算6年。


不过,在实际的操作过程中,经常会听到一种说法:把自住房出租,在不到第6年底时再搬回住半年,然后再次出租,重新开始一个6年,再搬回住半年......如此循环往复,就可以无限使用6年法则了。


这样想是很危险的,澳洲税务局不会留下这么大一个空子让人钻。实际上,你从自住房搬出是要有合理的原因,如工作原因、学习原因、身体原因等等,而不是以收取租金、享受税务优惠为目的。


一般来说,第一个6年的审核相对宽松,只要你保存好了水电煤等账单。但之后想要如法炮制第二次第三次,就很难说了,甚至可能引起税局对你的关注。


当然,如果你有足够强大的理由,比如重病、或者因为生计问题必须去别的城市工作,当然还是可以申请,不过ATO对于此类申请的处理原则一向是从紧从严。


税务局有一条通杀一切的原则:如果税务局认为你的某种行为是为了避税,就可以取消相关的优惠。所以如果又以自住房豁免CGT,又要出租获得收益,以及享受负扣税收益,这就是明显为了避税的违规行为,属于税务局严查对象!




 第二套自住房的情况 


在一些投资者的操作中,还有一种情况,即第一套自住房出租即将满6年之际,卖出这套房,同时再买另外一套自住房,自己搬进去住上半年以后,再次出租,并启动了6年法则。


这里有两个要注意的点:


  • 先卖第一套自住房,那么第二套房就可以作为新的自住房,从而享有6年法则;


  • 但如果是先买的第二套房,那么在6个月类必须卖掉第一套房,第二套房才能够作为自住房申请6年法则;否则,第二套房只能算成投资房。


 

投资房转自住房的情况 


如果一套房产在购买成交的时候是作为投资房来处理的,之后才转成了自住房,在转自住房前的那一段时间,是需要计算房产的增值并且需要缴纳CGT的,之后作为自住房居住期间的增值部分可以免CGT。


而且如果在投资房期间享受了负扣税,在计算CGT时,这是一个不可忽略的影响因素。


通常这时候,专家会建议你聘请一个专业的估价师对这套房产进行评估,根据这个估价为基础来计算投资房时期应缴纳的CGT。


而估价师一般会做出有利于房主的估价,否则ATO就会按照市场价格来评估,这样在税收标准上往往对房主不利。


当然,如果你想把自住房变成投资房,专业估价师的估价也是很有必要的,ATO会从你变更房产用途的时间来计算CGT,那么同样,估价师的报告仍然比市场价格对你更加有利。

房产税务的计算十分复杂,各位在规划投资行为时,还是需要多听听专业人士的意见,特别是一个靠谱的会计师,能帮你合理规划各种税务问题。本文写作的意图,当你面对会计师时,至少知道可以问一些什么问题,希望对大家有所帮助。


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