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专家:分散投资的重点不在于“分散”,在于分析目标地区的未来
发布日期: 12/04/2019    文章来源: 澳房汇

澳大利亚由许多房地产市场组成,但走势并非一定一样。一个市场的房价可能在下降,但另一个市场却上升。


在你自己以外的城市或地区投资,可能是分散风险的明智方式。


另一个城市可能在其房地产周期中处于更有利的位置,投资者在未来可能享有更高的资本增长。


但这策略本身也有很多需要面对的挑战和风险。


 - 为什么要分散投资? - 


当价格上涨时,把所有鸡蛋放在一个篮子里似乎是明智的,因为在上涨的市场中,投资越多,潜在收益就越大。


但过度投资会增加风险,因为在低迷期,房价下跌带来的损失便会越大。


基础设施升级可以推动房地产价格的上涨。图:iStock


财富顾问公司Suburbanite的创始人Anna Porter表示,分散投资并不能保证不出现亏损,但确实能将风险降至最低。


她说:“ 分散投资不仅抵消了潜在的市场环境变化,以及就业和职位空缺等经济驱动因素的变化,还包括我们从未想象过可能出错的情况。”


信贷紧缩等广泛影响对全国房价构成下行压力,但许多因素只限于对某些地区造成影响。


改善就业机会、人口结构变化和基础设施升级都可以推动一个城市或城区房价上升。


如果在你自己的市场,看不到有什么因素可以推动房价在不久将来上升,那么明智的做法可能是到别处去寻找机会。


Empower Wealth 合伙人和The Property Couch主持人Bryce Holdaway说: “要成为成功的房地产投资者,你需要接受无界限的投资。”


这并不意味着完全避开澳大利亚最大的市场。他表示:“如果你计划建立一个成功的房地产投资组合,你应该将墨尔本和悉尼的资产纳入你的投资组合。”


 - 注意利好因素 - 


中位价的改变反映了价格的变化,但不一定反映了未来价格的走向。


Propertyology董事总经理Simon Pressley表示,不应该仅根据过去的价格增长来做出决定。


他说: “我们不能投资去年的物业,只能投资明年的物业。答案不会在房价中位数中找到。答案是要了解这个市场在增长周期中的位置。”


需要注意的关键因素之一是多样化的地方经济。图: Steven Woodburn


衡量经济增长潜力的一个重要指标是地方经济前景。Holdaway认为,由于工资增长对物价的影响,多样化的地方经济和就业增长是投资者需要注意的关键因素。


他说: “收入推动房地产,因为收入决定了借贷能力。”


基础设施升级是另一个好的迹象,但经济必须从这些变化中受益。


Porter指这些必须是能促进就业的基础设施。桥梁或道路并不算是利好的因素,但医院或大学就很不错。


 - 到其他地区投资 - 


虽然可以在居住地之外投资,但不要在不了解当地市场的情况下买房。


Holdaway说:“你需要到当地看看,如果你不能去,也需要有一个你可以信任的中介为你做这件事。” 

要了解你所关注的市场,亲自去看看是明智的。图: Steven Woodburn


他表示,投资者应该尽早与当地物业管理公司合作,因为他们知道租赁市场上哪些物业类型最受欢迎,以及哪些不应该购入。


Porter还指当地的估价师可以确定哪些物业的增长前景最好。


亲自到访目标城镇或城市,可以看到地区是否有中产阶级化的迹象,因为这是经济指标,而且有助了解社区的情况和选择适合的物业。


Holdaway说:“你不能敲开每个人的门,问他们‘你的收入是多少?’。你必须自己寻找线索。”


他表示,如果有入门级欧洲汽车大量涌入,以及很多房屋翻新,这可能显示收入不断增长的年轻专业人士数量正在增加。


Porter认为,不能只依赖一个指标便作出决定。她指只看一项数据不能了解整体的情况。一般来说,如果这些非正式的数据可以用统计数据支持,那么这个地方的增长潜力肯定不错。



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