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买不起房?你更应该争取买两套!
发布日期: 08/12/2018    文章来源: 澳房汇



两年前,如果有人问,


“房价跌了,年青人就买得起房。”

“房价跌了,年青人更买不起房。”


这两句话,你认为哪一句是大实话?


我想绝大部份人都相信基本逻辑,会说:第一句是大实话。


当时媒体写的文章、政党推出的政策、金融监管机构釆取的行动,都是奔着一个目标:“把房价打下来。”


为达到这个目标,就要找出是谁把房价弄上去的。


海外人士首先被认为是炒高房价的群体,于是政府用加收印花税、不贷款的方法,把海外人士赶跑了,但发现房价并没降下来。


于是专家们发现了另一个症状:澳洲人买房的负债率太高了,达到了家庭收入的195%!再一查,原来有辣么多人只还利息,不还本,如果到期本息要一起还,那还得了?


再有,如果银行受外来资金成本影响要加息,怎么办?


而且银行还采用HEM标准“不负责任”地批准了不少贷款。


金融风险实在太高了,看上去银行仿佛明天就倒闭的可能。


赶紧“打银行、限贷款”---这就是澳洲皇家听证会的故事。


可是,眼看着澳洲的房价从最高点下落,已经一年多了,年青人易买房的愿望还是实现不了。


房价之前涨的太高固然是事实,跌10%怎么够?还是买不起。


而最大的问题是,当你想要买房时,银行贷款再不像以前那么容易,不会有电脑标准来帮助加快审批。所有贷款都要人手看。


看什么呢?你家养多少只猫、多少只狗,你的孩子有没有读私校,你一年花多少钱去旅游,你什么时候买了个包包....等等都要上报,各种的设限,令你难以借款。就算借得到,也可能会借少了很多,总之,房价跌了你也够不着。


“房价跌了,年青人更买不起房”反而成为了事实。


另一方面,虽然私人借钱越来越难,大公司借钱却非常容易。


他们借到钱后干什么呢?是建房子出租。 


这就是最近非常流行的“Build to Rent-建房出租


大公司正在做好准备,因为他们已经知道,未来会有许多人借不到钱买房,要成为他们的顾客。


当这个成为了生意,当然是越多人越好,而监管机构各种限贷正好打了一个最佳配合。


这...你是否会隐隐感觉有点不对?


究竟我们的房价是如何被弄上去的?


究竟我们应该如何理解“房市跌成有史以来最惨”这个现实?


这就是我们要办《坚守还是撤退?》讲座的起始原因。


两周前,当我与Denis一起,为活动准备资料时,我本来想,以我们两人的身份站出来,大家可能不用到场,就已经知道要讲的答案:当然不会是撤退!


大家来的话,或许只是想听听我们如何自圆其说。


然而,当我收集各种证据去说明为什么不要撤退时,吸引我的,不是“房价每五年会涨多少”这种利益逻辑,而是发现过去这么多年,澳洲政府推出的政策,如何在一步步推高房价。


首先我们来看澳洲人为何家庭负债率那么高 -- 原来,我们公共房屋(或经济适用房)的比例少得非常可怜,从20年前的12%,已经退减到现在的2.5%,剩下97.5%全是私人住房。



如果我们把澳洲与其他欧美发达国家放在一起,澳洲公屋比例最少,新西兰第二。


有三个国家家庭负债比澳洲更高的,他们是荷兰、丹麦、瑞士,但他们自住房贷的还款,可以用来抵税,所以房贷负担低得多。


也就是说,在澳洲低收入人士的房子基本上是由每一个普通家庭出钱建造的,那就难怪澳洲人的家庭负债率那么高。


低收入人士买不起怎么办?政府给他们首次置业补贴,于是他们就能买得起。


这样的政策会带来什么结果?


从房价上涨的历史,我们可以很清楚地看到,政府对低收入人士买房釆用的资助,也就是首次置业资助政策,是一个能够立竿见影地令房价上涨推手。



这一政策在2000年推出,就一直推动房价增长,2009年因为金融风暴后要剌激经济,政府再度加码,2010年取消后房价转而大跌,到2012年转为各州政府资助首次置业,房价于是迎来五年飞升。


这就好比大禹的父亲鲧以填堵的方式治水,把河床越堆越高,怎么治得了?政府直接补贴买房的政策“藏富于民”,让前面的几代人赚尽了好处,也造成了今天“Build to Rent"势在必行的一个局。


然而,政客们不认为自己用错方法,反而到处去找 “背锅侠”。


最近,“背锅侠”的荣誉终于落到移民的头上,总理宣布,要把澳洲每年接收的移民数目减少三万。但我猜他也知道不会有什么效果,只不过,政府要用它来强化让移民“上山下乡”政策的效果。


搞笑的是,昨天联邦内政部传出消息,高估了移民在悉尼墨尔本的定居数据,“背锅侠”可能不用下乡...这样玩救急招数,也太不严肃了吧。


回头再说没买房的年青人,他们应该要担心的是:如果房价大跌之后买不起房,那老了之后,是否会有足够的福利?我是不太看好的。看看我们现在的新移民要等四年才可以领福利就知道 - 福利正在递减中!!


所以,越是有人告诉你, “Build to Rent”很好,你更应该要买;


越是难借到钱,你越应该想尽办法去借。不然的话,这一辈子,就再难有财务自由的希望。


就像今年四月中国博鳌亚洲论坛的分论坛上,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友所说的那样:“买不起房你就多买两套!”,“不然以后你更加买不起”。


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