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亏死!估值远低于合同价 悉尼公寓楼花买家只能四处借钱
发布日期: 09/12/2018    文章来源: Ozhome

在房地产繁荣的顶峰时期,悉尼买家疯狂抢购楼花公寓,现在只能傻眼了,银行对他们房产的估价远远低于议定的价格。

由于房产估值被压低,买家无法借到所需的金额来对他们的公寓进行结算,他们被迫求助于朋友和家人,申请个人贷款甚至出售资产,以弥补如今银行可借出贷款额和实际应付金额之间的差距。

许多在市场鼎盛时期购买的房产尚未结清,他们最有可能受到影响,这意味着在未来一年里,违约的风险仍将很高。

BIS Oxford Economics住宅研究主管齐格曼尼斯(Angie Zigomanis)表示,首置业者和投资者最有可能受到影响,而持有长期房产净值的婴儿潮一代更容易安然度过这场风暴。

齐格曼尼斯说,“银行可能会用(家庭)住房的净值来填补缺口。如果你是在2017年购买的,要让估值高于你的购买价将是一个挑战。”

JLL全国董事兼住宅研究主管华纳(Leigh Warner)表示,针对投资者的大型项目将受到最沉重的打击。

他说,“质量更好且规模较小对自住业主和精明投资者更具吸引力的开发项目,将表现得更好。”

这家全球地产公司在10月发布的最新住宅研究报告中警告称,银行对最近完工的公寓的估值越来越低于合同价格。

高力国际(Colliers International)住宅业务全国主管韦察亚斯(Dennis Vertzayias)表示,由于贷款限制收紧,无法结算的购房者比例几乎翻了一番。

韦察亚斯表示,目前项目的结算风险在3%至5%之间,这肯定是一个增长,但从大的角度来看,这仍然是一个很小的数字。对于依赖通过第三方代理向国际买家销售的开发项目,这一比例要高出3至4倍。

“这些买家投资没有(那么)冲动……他们准备离开,(如果得不到融资)就失去10%的定金。多种外部因素导致结算违约攀升至20%。”

他补充称,那些受影响的人,主要是外国买家,将失去定金,而且在一些罕见的情况下,如果房产转售出现亏损,他们有责任弥补差价。

根据CoreLogic的研究,逾14%的悉尼公寓业主转售处于亏损状态,高于过去18个月的11%。与此同时,估值低于合同价的楼花公寓数量从去年4月的11%跃升至今年9月的30%。

Capio Property Group首席执行官拜尼(Mark Bainey)表示,“我们的估值降低了6万元左右,相差约5%,每个人都能够进行结算。”

“(但)我听说了其他一些项目……它们的估价下跌了10万元或15万元……这就是问题所在。”

房地产咨询机构Urbis上月发布的数据显示,收紧贷款限制也对开发商造成了影响,上一季度楼花销售大幅下滑。在348个受监控的项目中,只录得46桩销售,新推出的公寓数量同比下降近60%,为至少5年来的最低销售水平。

全国业务负责人奥斯特瓦尔德(Clinton Ostwald)表示,现在的项目更难启动,因为更严格的贷款限制减少了购房者,同时也要求开发商达到更大的售前目标。

他还表示,尽管结算违约无疑有所增加,但幅度很小。

“开发商之间没有恐慌……我们没有看到普遍存在的问题。”但他指出,开发商正与估价师更密切地合作,以确定房产的价值。

沃纳表示,尽管较低的估值会降低买家的借款能力,但结算失败的风险仍然较低,因为买家通常会竭尽全力避免损失定金。

“是的,这可能会对他们造成伤害,他们可能不得不出售一些资产,从朋友和家人那里借钱,但通常情况下,他们会竭尽全力保住这些房产。”

CBRE住宅项目董事长布朗(Justin Brown)说,大多数受影响的购房者都能够找到一种解决办法。

他表示:“我们有点处于风暴中心。”他指出,皇家银行委员会加剧了收紧放贷标准的影响。

“估价师持非常保守的观点……如果不降低估价的话。(但)大多数人能够找到一种解决办法,如果不能,开发商需要考虑提供一年的帮助,这样他们才能做到。”


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