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人口增长对房地产市场到底有多重要?
发布日期: 02/12/2018    文章来源: 澳房汇

关于人口和移民的辩论,从来都离不开房屋。


墨尔本和悉尼的人口增长强劲,是影响房地产表现的一个关键因素。即便是现在,随着房价回落,投资者、自住业主和开发商也在安慰自己,从长远来看,预期每个城市再增加200万至300万人口,将再次出现租金增长和资本收益。这是坚定的信念。


那些希望减少移民的人认为,这是一个房地产开发商支持的庞氏骗局,也是高房价和低工资增长的原因。结果是导致交通拥堵、城市生活变差和社会分化加剧。


对我来说,首要目标应该是创建成功的城市。居住和工作的地方必须满足城市和周围居民的经济、社会和环境目标。


澳大利亚的城市在全球来说实际上是相当成功的,尽管正在出现挑战。


德勤经济研究所去年9月写道:“我们正在打造两个墨尔本:一个以经济机遇、高收入、多选择和设施为特色的内城区,以及一个特点是工作机会较少,在职女性较少,工资较低,通勤时间较长,设施较差,社会基建和服务落后于住宅增长的外围城市。


悉尼也是如此。


移民人数高企加深这种不满情绪。在2016- 2017年悉尼人口增加102,000人,其中85,000人来自海外。同年,在墨尔本定居的125,000人中,有80,000人来自海外,另有9000人来自澳大利亚其他地方。


按照这一人口增长轨迹,悉尼人口在未来30年可能再增加270万。据澳大利亚基础设施部门估计,这将使该市的交通拥堵状况增加一倍,每天新增250万次公路出行和95万次乘坐公共交通。


最新的Lowy民调显示,大多数澳大利亚人(54%)现在认为移民太多,这是意料中事。


虽然姗姗来迟,但政客们正在做出回应。新州州长Gladys Berejiklian希望将新州的移民人数减半; 维州州长Daniel Andrews因大规模债务支持的基础设施支出而赢得支持; 总理 Scott Morrison将每年永久净移民人数上限削减30,000人,至目前的160,000人水平。


他们愿意倾听是件好事。联邦政府终于承认,其人口政策——或者更准确地说,预设人口设定——对城市产生了影响,这是件好事。但神经反射式的回应是危险的。


我们需要的是一项经过深思熟虑的人口政策,既考虑到移民带来的成本,也考虑到移民带来的收益。很难理解为什么澳大利亚,作为一个快速发展的移民国家,却没有一个周详的政策。


联邦政府迄今宣布的措施并不适用于临时签证,其影响有限。明年,你上班的路程将会和今天一样令人沮丧,你的孩子们的教室也会和今天一样拥挤。这就是基础设施的不足。


但移民政策的改变将促使分析师和投资者重新思考他们的长期人口分布假设。


本周金融评论报的John Kehoe透露,新州财政部在去年撰写的一篇名为房价和迁移流动的文章中,发现在5年内每年移民净人数削减64000名,将令房价下跌至低于通常基线,全国跌幅为7.8%,而新州为6.8%。


Kehoe还指出,花旗 (Citi)的一份新报告预测,如果移民数量大幅减少,房价将进一步走软。


花旗指出,预测已计算移民已经放缓的情况, 但如果移民再大幅减少, 如悉尼和墨尔本在未来几年内移民减半, 这些城市房价疲软的时期将延长,住宅供应增长需要更长时间调整,去适应降低的人口增长。


BIS Oxford Economics的董事总经理Robert Mellor估计,如果每年平均海外净移民人数约为225,000,则澳大利亚每年需要201,000套新住房。他说,削减净海外移民,到每年195,000人左右的水平,对新房的需求就会降至180,000套左右。


JLL澳大利亚研究主管Andrew Ballantyne指出,人口增长是经济和商业地产扩张的一个关键变数。例如倍增效应对物流地产的影响,每增加一个人,对物流空间的需求就会增加4.5平方米。


他表示:“澳大利亚有针对性的海外移民政策,对经济和寻求高技能劳动力的机构有利。我们的移民政策通常针对年龄在25岁至44岁之间的人,将会刺激住房投资以及对服务和商品的需求。”


珀斯提供了一个真实的例子。在资源基础设施热潮最盛的2011-12年,净海外移民达50,000人。随着经济繁荣期结束,这一数字下降到15,000以下。与此同时,经济增长崩溃,繁荣时期的工资水平不再,住房用地和办公空间供应过剩问题严重。如今,尽管房贷利率多年处于低位,珀斯的房价仍比峰值低15%至20%左右。


房地产业并没有忽视人口高速增长的代价。


从长远来看,运作良好、社会凝聚力强、为所有公民带来经济利益的城市最符合澳大利亚的利益。业界长期以来一直警告称,有必要将人口增长与更多交通、学校和社会住房相配合。本周成立的“良好增长联盟”(Good Growth Alliance),再次传达了这一信息。


因为如果人口增长是唯一的标准,世界上还有更好的地方。在尼日利亚的拉各斯,人口增长率约为4%,到本世纪末将增加6500多万人,成为世界上最大的城市。但在尼日利亚,银行贷款利率约为25%、消费支出有限,没有多少开发商会觉得这是一个投资的好地方。


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