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介绍大家认识:把澳洲房价打下来的拜大侠
发布日期: 09/11/2018    文章来源: 澳房汇

上周,有主流媒体报道:“悉尼房价录得30年以来最大跌幅,并且拖累澳洲其他地区。” 


“Sydney house prices see biggest fall for 30 years, dragging rest of Australia down.”


这是好消息还是坏消息?如果你是手上有地、有物业的开发商或投资者,会认为是坏消息。


但对于一直抱怨房价涨得太快的民众,或想得到更多选票的政治人物来说,则是大好消息。然而,这功劳该归谁呢?


澳洲著名房地产数据研究公司SQM Research的老板Louis Christopher刚写过一篇文章,介绍影响澳洲房市的十大人物。里面有总理、州长、开发商。排名第一的是联邦储备银行主席Phillip Lowe博士,排名第二的是金管局APRA的主席韦恩·拜尔斯Wayne Byres。

 

联邦储备银行主席Phillip Lowe博士

金管局APRA的主席韦恩·拜尔斯Wayne Byres

我们看澳洲的利率,已经连续27个月保持在1.5%不动了,储备银行显然是在助推房价而不是打压房价。


澳洲房价大跌,是因为需求大减,为何少人买房?是因为银行紧缩信贷。银行为何不放贷?主要是被金管局APRA制约住了。所以,能领取“把房价打下来”功劳的,应该是拜尔斯。准备好要买房的人,应该跟他说一声:“谢谢拜大侠!”


政府对拜尔斯的工作能力,显然也非常认可,两天前,联邦财长费登博Josh Frydenberg宣布,与韦恩·拜尔斯再续约五年。还承诺在未来四年内,向APRA增加5,870万拨款。这说明虽然房市收缩令印花税收入大减,但利率能保持低位,既促进生产,也保证就业,政府相当满意。


反对党也赞成这个决定,唯一有意见的是,既然选举这么近了,应该事前两党商量一下。


可是,对这个决定,有两派人没看懂,一派认为这是对房市信心的再一次打击,接下来5年,房价是否都不会升了?


还有一派认为,皇家听证会刚刚狠批过金管局和ASIC,说他们容忍澳洲银行为了利润牺牲原则,没有使用法律手段去严打,才有“澳洲银行耻辱的一天”出现。拜尔斯的任期要到明年7月1日,离现在还有8个月。应该等皇家听证会的最终报告出来才对啊。


究竟应该如何看“拜大侠”的续任呢?


其实,拜尔斯的主要任务还真不是为了打击房价。而是要保证澳洲银行系统健康运作。金管局APRA,是审慎投资监管局。


2014年韦恩·拜尔斯被任命为主席,带着600多名员工,监察168家接受存款的银行,监管的资产达4.05万亿, 115家保险公司,涉及资产1140亿,还有全国1.8万亿的退休金。


监管这么大的金融系统是不容易的,回顾一下他上任以来的工作,他其实是一个“拆弹专家“。拆的是什么弹呢?是房屋信贷炸弹。


据finder.com.au的分析,在房市最热的2014-2015年,获批准的住房贷款总共有7,060亿,其中有42%,大约2,950亿是只支付利息的投资贷款。其中超过90多万份贷款将从2019年1月开始到期,会转为本金和利息同时支付贷款。平均每个还款人每月的支出要增加$400。如果利率上行,工资没有长,物价又提高,许多人的生活就会很艰难,而他们还不起贷款就会引起金融动荡。


贷款率高的自住业主也会受冲击,根据Digital Finance Analytics的数据显示,8月份,估计面临抵押还款压力的有9.96万个家庭。


所以APRA只能推出一系列措施保护银行的安全,尽量减少违约的案子发生,如果发生了,银行也能扛得过去。至于把房价打下多少,并不是他的目标。


其实,在今年7月的时候,他就宣布“住房贷款严打已经大功告成“ - mortgage crackdown ‘largely done’。不了解他工作背景的人,没看到银行马上放宽贷款,也就不能明白他这样说代表什么?


至于有些人觉得他对银行不够严厉,也是不了解他的工作方法。


他在上任的第一天,就给员工发过一封电邮,不太赞成APRA像执法机构一样去抓罪犯,惩罚罪犯,而是倡导在问题发生之前,阻止错误行为,让问题不会发生。


因此他认为APRA的工作人员应该积极地关注金融机构里发生的事,了解市场将有什么麻烦,要与整个金融行业保持良好沟通,要有礼貌地提醒、警告,甚至骚扰的方法去提高大家的警惕性。


韦恩·拜尔斯在悉尼出生,在Gosford上高中,大学读的是麦考瑞大学经济学士(荣誉)和应用金融硕士,1985年就加入联邦储备银行,1991年,经历了银行利率升到18%之后的大衰退,看到过澳洲第一家银行-西太平洋银行差一点倒闭,1996-97年借调到英格兰银行,2011-14年担任国际清算银行巴塞尔银行监管委员会秘书长,然后获邀加入APRA,52岁的他,已经是澳洲最杰出的金融系统管理专家。他父亲曾在储备银行工作、母亲曾在联邦银行工作,父亲退休后,他的太太也进入储备银行工作,所以,维护澳洲金融系统稳定的信念,已经进入了他的血液。


他比喻自己就像一场足球比赛的裁判员,必须要在球场上跑来跑去,关注正在发生的事情,只有这样,比赛规则才会生效。


那些希望他不要当裁判员,而是去当警察或法官把人抓起来坐牢的人是会失望的。而他提前获续约5年,其实也是在这国际金融动荡的时候,政府追求稳定的信号。




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