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单间公寓值得投资吗?
发布日期: 30/03/2019    文章来源: 澳房汇

单间公寓拥有小巧的布局,卧室和起居空间混为一体。


最少只需$200,000,你就可以在St Kilda为自己买一套细小的居所,在Petrie Terrace买个小地方安居,或者在Ultimo买个学生公寓。付多一倍钱,你可以在Rushcutters Bay或Potts Point找到一套海滨公寓。


尽管单间公寓价格便宜,但作为一项投资是否合适,取决于许多因素。


 - 位置是关键 - 


我们都熟悉房地产谚语“位置,位置”,但当你的物业面积不仅小,而且可能非常小的时候,位置就更加重要。


坊间有大量证据显示,与拥有更大面积居所的人相比,单间公寓的买家和租户在家里的时间往往更少,所以位置优越的单间公寓非常抢手。


Laing+Simmons Potts Point的中介Sylvia Vitale说:“通常住在单间公寓的人都会很多时间出去走走的。他们会去咖啡馆、餐馆和画廊,或者沿着海港散步。”


Vitale指出,Potts Point的单间公寓是悉尼面积最小的单间公寓之一,一般在17到30平方米之间。然而,顶级的城市位置和近在咫尺的便利设施弥补了家里空间的不足。


澳大利亚房地产投资专业人士协会主席Peter Koulizos表示:“地段好的小物业总比地段不好的大物业好,因为你永远无法改变地段。”


 “如果物业靠近CBD,比如墨尔本的市中心顶尖位置或悉尼的Potts Point,又或者靠近 Bondi、Bronte 和 Manly这样的海滨地区,或者靠近海港的任何地方,就不会出什么差错。”


 - 面积小,回报高 - 


房地产分析师兼SQM Research董事总经理Louis Christopher表示,尽管过去12个月整体租金收益率有所下降,但与其他类型的房地产相比,单间公寓仍能提供更高的收益率。


他表示:“ 单间公寓的收益率仍比其它房地产类型高出1%至1.5%。在悉尼,这相当于约4.25%的总租金收益率。”


Vitale指出,你也可以把你的单间公寓装修成行政人员的高级公寓或是度假公寓,租金可以更高。


她说:“这些公寓往往对临时租户很有吸引力,但我听说也有人长住。”


不过,虽然Koulizos也同意单间公寓的租金收益往往更高,但他认为资本增长却不高。


他说:“ 单间公寓的土地只占很少成分,而土地是推动价格上涨的原因。”


 - 很难获得房贷审批 - 


尽管现在有家庭规模缩小、居住密度提高的趋势,但在审批房贷时,澳大利亚许多大银行来对单间公寓仍然有介心,其中一些银行不会向他们认为“太小”的物业发放贷款。


Home Loan Experts董事总经理Otto Dargan表示,许多贷款机构的政策是,在考虑提供贷款之前,房屋面积必须超过40平方米,有时甚至是50平方米。


Dargan 说:“有些人还说,卧室和公寓的其他部分之间必须有一堵墙,或者不能有共享洗衣设施,但这在单间公寓很常见。” 


典型的单间公寓平面图。


 - 多小才算太小? - 


Dargan表示,不同银行的最低面积指引不同,但有三个共同的政策。


首先内部面积需要至少40平方米。第二,内部空间、车位和阳台总面积要超过50平方米。第三,内部面积至少为18平方米,但贷款与估值比率必须低于80%。


Dargan说: "这真的要看买家要买的是什么物业,这会决定去向哪家银行贷款。在向卖家出价之前,最好得到银行的预先审批,并了解贷款机构对公寓面积的政策。这意味着你应该在出价前量度一下公寓的面积,避免失望。”


 “我们强烈建议,没有正式的贷款审批,不要作出购买的承诺。”


 - 你需要一大笔首付吗? - 


Dargan表示,通常情况下,你需要至少20%的首付才能为单间公寓申请房贷。


他说:“如果贷款机构愿意为单间公寓放贷,他们倾向于最多贷出房价的80%,尽管在某些情况下,我们可以帮助一些人借到更多资金。”


Vitale指需要大额的首付是单间公寓通常吸引投资者而不是自住买家的主要原因之一。


她说:“对于投资者来说,要拿出 20%的首付是很容易的事,尤其是如果他们使用的是超级基金的资金。”


 

有些单间公寓有一面墙或隔板将卧室和起居空间分隔开来。


 - 单间公寓容易出售吗? - 


Dargan说:“银行担心,单间公寓的转售市场会更加有限。我个人认为他们大错特错。贷款机构没有考虑人口结构的变化。”


Dargan认为,对于单身的首置买家来说,单间公寓是一个很好的选择,因为价格非常便宜,而且地点通常很好。投资者把单间公寓放在Airbnb上出租也有很好的回报。


他建议买家在购买带电梯、游泳池、健身房和礼宾服务的公寓时要三思,因为管理费会令你超出预算。


Vitale表示,当2017年市场见顶时,单间公寓通常上市一周内就被抢购一空,速度比区内任何其他类型的物业都要快。


Vitale指出,在Potts Point,投资者占单间公寓市场的大部分,也有少量置买家和退休人士。


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