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取消负扣税影响没那么大!高盛看好房产投资吸引力
发布日期: 14/12/2018    文章来源: Ozhome

高盛(Goldman Sachs)经济学家在一份关于房地产市场的新研究报告中表示,工党提出的负扣税和资本利得税改革只会对个人投资产生很小的影响,住宅房产仍具吸引力。

经济学家在《恐惧与基本面》中写道,反对派提出的只限新屋投资才能使用负扣税的建议只会降低投资者在住房价值的资本收益几乎不增长或负增长情况下的回报。

他们的建模表明,虽然将资本利得税优惠从50%降至25%的提案的影响会产生更大的影响,但总体上只会使投资回报减少约四分之一。

从现金流的角度来看,这些变化使得房地产投资的吸引力降低,但反正使用负扣税的出租房产在现金流方面本来也没啥吸引力。博克(Andrew Boak)、祖(Bill Zu)和尼克森(William Nixon)写道。

较低的资本利得税优惠的影响更大,但我们注意到这仅在价格增长为正时才会有所约束。这意味着,从个人的角度来看,如果预计房地产价格上涨,杠杆房地产投资仍将具有吸引力,但如果价格预计保持平稳或者下降,杠杆房产投资将失去吸引力——无论ALP拟议的变更如何。

经济学家还质疑工党是否能够通过资本利得税措施。

周二公布的官方数据显示,悉尼和墨尔本的房屋价格在截至9月的三个月内加速下跌,将全澳季度跌幅拖至1.7%,为7年来的最快跌幅。

ABS数据显示,悉尼9月季度房价较上年同期下跌4.9%,墨尔本房价下跌2.1——与数据提供商CoreLogic早前报告的年度跌幅一致。

周二的数据还显示,悉尼的非独立住房——公寓、联排别墅和半独立式住宅——的下降速度基本稳定,9月份较去年同期下降3.3——6月份下降3.4%相符——其季度环比下降1.3%与6月持平。

墨尔本非独立住宅的情况更糟糕,季度下降速度从6月的0.2%上升至1.1%。

高盛(Goldman Sachs)经济学家表示,虽然我们同意墨尔本和悉尼的投资者预期正在发生变化,但我们认为估值不会过度延伸(考虑到较低的偿债成本),并认为不太可能出现大幅回调。

实际上,过去十年澳大利亚住宅价格与其他小型开放发达经济体一致。

除了工党的税收提案之外,该报告还谈到关于信贷紧缩,投机性泡沫和过度建设的流行观念,称这些观点被夸大了。

也就是说,我们承认,相对于我们2019年的乐观预测,房地产市场表现出明显的下行风险——包括我们预期澳储行将在2019年末加息。

他们表示,只付息贷款转成需要更高还款额的本息贷款,不太可能造成广泛的压力。住房需求和住房建设面临的最大风险来自大幅削减移民。

 

 


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