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坚持,不撤退!2018房市大跌的难题解答
发布日期: 10/12/2018    文章来源: 澳房汇



问题一

目前的澳洲房市是跌到山腰还是谷底? 


解答:首先我们要回看一下历史,不是光看几年,而是长一点的历史。有三张图。


第一张图《过去二十年悉尼房价增长》,房价升跌是正常现象,过去二十年中房价上涨的时段累计有147个月,下跌的有57个月;上涨了170.50%,下跌了24.80%。



第二张图《1960-2018年澳洲房价涨跌历史》,澳洲房市很“听话”,每次的上落都是政策调控,每一次的谷底,都比前一个谷底高,谷底都是V字型,而不是U字型。



第三张图《过去二十年澳洲各大城市房价年增长率》,看上去线条像一堆乱麻,但其中有规律,每个城市上涨的高点在不同时候,各有各精彩,但下跌时都凑到一起,因为都是受统一的政策调控,比如负扣税、利率。但这一次不一样,我们看到侯巴特还在往上,而悉尼在往下走。因为这次调控用的是收紧信贷的方法,侯巴特主要是本地买家自住市场,投资者少,而悉尼、墨尔本投资者多,大部分的移民都聚集在这两个城市,而中国移民更特别擅长于房地产投资。




这样,调控主要是针对谁就很清楚,而是否到谷底就主要看信贷政策什么时候转向。


澳洲房市面临的威胁主要有两点:


  • 一是明年工党大概率上台,从房市历史来分析,人们倾向认为,工党的负扣税、资本增值税政策会打压人们的投资意愿、减低房价上升的动力。但如果深入推演,这很可能造成人们投资策略的改变,少卖房,少建房,而人口增加并不会停,造成市场供应的紧张,令房价上升。


  • 二是皇家听证会给银行造成很大压力,这事的起点虽然是出于社会的公义,出于对银行管理层道德标准的要求,但这一事件加深了本次房市低潮,它影响到整个金融系统顺利运作,银行自行纠错的武功已经被废了,所以即使联邦财长呼吁银行不要因受审查而影响放贷,也起不了作用。

可以预见,在明年2月1日皇家听证最终报告出来之前,房价应该还会跌。



问题二

澳洲移民的政策是打压房价还是推高房价?


答案:表面上,总理说移民人数会减三万人,很多人理解为会打压房价。但是,2016年的统计是澳洲每年增加36万人(移民及本地新增人口),这三万人不到10%。



更重要的是2017-18年,澳洲批出的临时签证达870万,这些入境的人包括游客、学生、临时劳工等,这些人住哪儿呢?许多发展商受政策影响马上停止建房,悉尼、墨尔本两个最大城市获批建房数量巳经大跌,后市供应必然大减。而澳洲受人口老化影响,移民人数不可能减少,到重新回复的时候只会加速大涨。



问题三

“房子是用来住的”会演变成潮流吗?


澳洲的房市最近出了一个新词叫“Build to Rent”。因为私人借钱越来越难,而大公司却非常容易借钱,他们借到钱后干什么呢?就是建房子等借不到钱买房的人来租。


私人要借钱就要看你家养多少只猫、多少只狗,看你的孩子有没有读私校…各种的设限,这其实是回到六、七十年代私人很难买房的状况。


这会出现一个什么现象呢?就是 “阶层固化”的现象。


我们买房的目标只是要跑蠃通涨,等自己老了退休时有更多选择、有更好的生活。所以,有能力的你,应该千方百计不要被固化。



问题四

海外顾客看好了房子,但贷不到款怎么办?


答案:这应该是2016年时候的问题。现在的情况是海外人士比本地人更容易贷款,只不过不是从澳洲的四大银行直接贷,而是从发展商或其他机构贷。而且贷款利率比之前便宜很多,例如两年前海外人士为了楼花成交,利率要到12-14%。而现在买Lendlease的房子可以提供4.88%的贷款。



问题五

什么是好楼盘的DNA?


答案:一般人说到好楼盘,都会说出以下几点 - 离市区近、离车站近、有总体规划、有开放的公共空间、有良好的生活设施、能招到好的租客、到学校、医院等服务设施方便、管理费低等八大特点。


但我们会着重增加两个特点:一是好的发展商和建筑商,二是要有实惠的价钱。因为建筑的维护可以是一笔很高的费用,而好的发展商不会偷工减料,他们的建筑标准是可以住100年。


最近在唐人街有一座大厦,因为外墙用了易燃的贴面建材,要花1200万更换,每户平均达4.5万。现在开发商、建筑商、业主和政府都在争论,不知谁去付这笔钱。而Lendlease在墨尔本也有一楼盘出现同样问题,但他们更注重品牌声誉,马上承担费用把外墙换了。



问题六

如果首付30万,贷款70万,可以买什么?


答案:简单点说就是100万以下,应该买什么?


这里举两个例:一个在墨尔本CBD唯一的码头,Lendlease出品,Bates Smart设计,前后两面临海,一房一车位,周租500元,只卖49万元。




另一个是Tailor's Walk,在离悉尼CBD 10公里的Botany,离机场3公里,是著名发展商Frasers的出品,两房两卫带车位,只卖79万,是2015年的价钱,还可免印花税。




问题七

客户应该是朋友还是老板? 


答案:肯定是朋友。“中介”在一般人的朋友圈中,往往被视为不受欢迎的角色。卖房子本应是分享价值、分享累积财富的过程,所以不应该为了赚一点点中介费,就去千方百计地讨好客户,甚至欺骗客户。


Denis与大家分享了三点自己的亲身经验:


一.数一数自己的日历安排,每周要有70个小时做的事情与房子有关,这包括阅读、聊天,上网。二. 与客户互动要做到一个状态,就是他问你的问题有70%与房市无关,这就是说,你是他十分信任的人。三.每周要有三次与不同朋友的聚会,扩阔自己的圈子。如果能做到这三点,只要做到这几点,生意就会很神奇地发生。


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