格伦•史蒂文斯(Glenn Stevens)在2016年9月从澳大利亚央行行长一职退休前有几次公开露面，他提出了一个有先见之明的警告。大家现在知道，在他任期期间，澳大利亚房地产价格繁荣已经接近了峰值。

“房价会下跌；它们已经下跌了，”他警告说。“我想，自从我在任以来，我们已经见过房价跌过两三次了。”

这种“痛彻心扉”的言论在当时成为了头条新闻，这也是澳大利亚房地产市场疯狂状态的一个征兆。

根据CoreLogic的数据，大家现在可以确定悉尼房地产市场的峰值是在2017年7月，而墨尔本为2017年11月。

自那以来，悉尼房价已下跌9.5%，与上世纪90年代经济衰退期间的跌幅相差无几。当时，两位数的抵押贷款利率将借款人推到了崩溃边缘。墨尔本也较高点下跌5.8%。

此外，房地产市场还将遭受更多痛苦，经济学家预计，房地产市场将全面下跌15%至20%。

但重要的是要正确看待问题。

CoreLogic这份从1980年开始的房屋销售价格中值这张图表显示，期间房价经历了数次调整。

[caption id="attachment_487134" align="alignnone" width="846"] 深蓝线：悉尼；浅蓝线：墨尔本[/caption]

20世纪90年代经济衰退后，实际利率减半，此后，悉尼的房价从不足20万元涨了一倍多，达到40多万元，维持了近10年之久。

2008年的全球金融危机最初吞噬了大量房屋估值，随后澳大利亚央行出手将利率降至创纪录低点，引发澳大利亚历史上最大的房地产热潮。

这种繁荣迫使监管机构介入，遏制过度放贷中一些最糟糕的因素，比如只付息贷款。

他们已经成功。作为直接结果，澳大利亚经济受到过度杠杆影响的风险较小。

但悉尼的住宅价格(包括独立屋和单元房)目前已接近80万元，而此前的疯狂峰值接近90万元。尽管如此，房价仍较10年前上涨了一倍左右。

史蒂文斯在总结他的讲话时指出:“有一种假设认为，通过杠杆持有房地产可以轻松致富……这不是一个好的战略。”

也许不是。但即使考虑到最近的下跌，事实也证明这并不是一个坏消息——当然，对于那些有幸支付得起入门级价格的人来说。