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想要紧跟澳洲房市 看准这几个关键数据
发布日期: 22/01/2019    文章来源: Ozhome

一年多来,澳大利亚房价一直在下跌,首当其冲的是澳大利亚最大、最贵的房地产市场悉尼和墨尔本的房价,跌幅越来越大。

许多人怀疑下跌还将持续一段时间,唯一真正有争议的领域是,从峰顶到谷底的跌幅将有多大。

经济低迷已经对住宅开发项目造成了影响,导致建筑审批和活动大幅下降,尤其是公寓建筑,同时整个行业的就业也在下降。

许多人现在面临的问题是,经济低迷是否会导致其他非住房领域出现类似的疲软。特别是占GDP 50% 以上的消费支出领域。

对于绝大多数澳大利亚家庭来说,家庭住宅是最大的财富储存场所。随着许多地区包括人口最多的地区的房价下跌,人们越来越不安地认为,消费者可能开始屈服,为更广泛的经济增长带来下行风险。

在这一点上没有正确或错误的答案——一些人认为,家庭财富的明显减少将抑制家庭支出。然而,其他人认为,强劲的劳动力市场状况,以及立法和所得税可能进一步削减,将能够抵消住房财富的负面影响,使家庭能够在未来一段时间维持支出水平。

澳新银行澳大利亚经济学主管 David Plank 认为,决定未来走势的可能是收入方面的因素,而不是房地产市场的低迷。

他在致客户的报告中表示:“我们认为,很难说房地产市场低迷不会产生财富效应。”

“在我们看来,近年来家庭储蓄率的下降,在一定程度上是由于财富的增长。至少,我们预计房价下跌将导致储蓄率企稳。”

家庭财富的变化往往对家庭储蓄的可支配收入水平产生影响。

近年来,可支配收入的储蓄比例一直在下降,这表明,在收入增长疲弱的时代,更高的财富水平鼓励家庭减少储蓄,以维持支出水平。

如今,财富水平一直在下降——不仅是由于房价下跌,还有澳大利亚股市近期的疲软——澳新银行认为,这一趋势正在停滞或略有逆转,使人们对澳大利亚经济最重要领域的前景产生了怀疑。

Plank 来说,如果家庭开始通过增加储蓄来稳定下来,收入水平将在决定这是否会导致家庭支出放缓方面发挥关键作用。

他表示:“储蓄率企稳对家庭消费意味着什么,关键将取决于家庭收入的变化。”

“由于财政状况的改善,政府可能会在今年大选前推出减税措施,这将对可支配收入产生实质性的提振。我们还预计,只要就业增长保持强劲,到 2019 年和 2020 年,工资增长将有所加快。”

“这些因素将意味着,家庭储蓄率可能会企稳,而不会大幅放缓家庭支出。”

Plank 还表示,目前的情况有些独特。他指出,住房市场的低迷,在很大程度上不是由更高的抵押贷款利率驱动的,而是由贷款标准收紧造成的。

“过去房价的下跌是由高利率引起的。预计更高的利率也会减缓家庭支出。此次房地产市场低迷的最初诱因不同于以往,它是信贷供应的收紧,而不是利率的上升。

“这种差异可能意味着房价和消费之间的关系比过去更弱。”

Plank 表示,信贷环境收紧可能也是去年澳大利亚新车销售大幅下滑的原因之一,这给房价下滑对家庭可支配支出的影响带来了不确定性。

他表示:“我们认为,这反映了信贷紧缩的影响,不一定是财富效应强大的证据。”

尽管 Plank 认为,这种不确定性意味着,财富水平与家庭支出之间的联系可能不像过去那么紧密,但他承认,近期的趋势表明,未来一段时间,家庭支出可能面临下行风险,包括可能出现超出预期的放缓。

“鉴于这个周期的性质,我们认为不会出现这种情况。但在目前的房地产市场低迷中,有许多独特之处,因此我们必须对可能发生的情况持开放态度,”他表示。

澳新银行预计,悉尼和墨尔本的房价将较此前的周期性峰值下跌 15% 20% 。澳新银行表示,这种情况将导致澳大利亚央行推迟到 2020 年下半年才上调官方利率。

金融市场持有不同的观点。金融市场估计澳大利亚央行在今年 11 月降息 25 个基点的可能性在 50% 左右。越来越多的经济学家也认同这一观点,包括凯投宏观。凯投宏观目前预测,澳大利亚央行将在明年年中前两次降息。

从澳大利亚国内的角度来看,未来几个月有关房价、就业、通胀和家庭支出的最新数据,可能将决定澳大利亚央行更宽松的货币政策是否合理。


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