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房产投资的7极分析法!如何投资?看懂这篇就够了!
发布日期: 23/01/2019    文章来源: 华信地产

 

很多客户在买房投资时都会有自己的选择评判标准。有的重地段要交通方便,有的价格够便宜,有的要学区,也有的唯海景不买;侧重点各有不同。

小编在进入澳洲房地产行业以来,有在国内国外多次房产投资,也算略有斩获。今天,小编就想根据自己多年投资心得,结合一个目前布里斯班热销楼盘The Coterie和大家分享一个房产投资7极法,说得具体点就是细化房产投资7个要素,结合物业目前定价和未来想象空间来给物业打分。

按照100分计算,得分越高越值得投资。希望这个客观的分析方法对大家有所借鉴。

首先, 我们要明确一个问题:房产投资中物业房产好不好和值不值得投不是一个问题

完美房子往往价格也会很美,适合自住;至于投资回报率,这种完美的但缺乏想象空间的物业反而可能不理想,只能说跟着市场大趋势走:相反,项目本身可能有各种各样缺陷所以价格一直起不来,但是未来有完善规划正好覆盖在这些不利因素,那么这些价格处于低点的物业我们认为反而是值得投资的。就House独立屋而言,就像几年前的Rochedale; 而公寓,就像14,15年的Newstead.

现在我们来看看构成房产投资分析中的7大要素: 

    第   1   点:供 需

占比20分:包括两方面。第一是供应:即房产区域目前在建量和已获审批量。获审批不一定就能马上建起来,开发商如果资金不到位可能项目就搁浅,所以在建量反映该区域中短期3-4年最真实的供应量。

第二个因素是需求,即一个房产区域当前的人口和未来的人口增长速度。供需是决定市场以及产品投资价值的本质因素。供小于求,房产增值就快出租回报就高;反之,则增值慢出租回报低。

The Coterie所在的区域Fortitude Valley(简称Valley)紧邻CBD,98%的房产类型是公寓。目前在建住宅楼只有三个,分别是The Coterie (260套), Utopia (300套) 和FV stage 2 (267套),共827套。2019年中到2020年期间陆续交房。

现在让我们来看看Valley区域未来人口增长:得益  于Valley区域的大型旧城改造,2016-2026年的10年里每年人口涨幅超过1500名。而且,该区域20-40岁的年轻人比例高达67.3%,老年退休人士少,属于有效购买人群。可以看出,供应量是远远跟不上需求的。

第   2   点:就  业  和  收  入

占比15分:如果说供需是房产价值的本质因素,那么就业和收入就是谁来买以及买不买得起的问题。如果区域的就业人口不足,那么贷款偿还能力和实际对房屋的消费能力其实是不高的;区域收入也是评判该区域有没有泡沫化的重要因素。如果家庭可支配收入无法负担该区域高房价和房租, 则该区域会面临人口流失压力。

首先,从图一,二我们注意到Valley区域的人口结构非常年轻,20-40岁的比例高达67.3%,老年退休人士少;而且个人平均周工资比昆州高近40%。65.3%的人口有全职工作,从事专业性很强的职业。Valley区域澳洲大公司甚至世界500强企业云集,提供了大量就业机会。见下图:

  第   3   点: 地 段

占比15分地段是指项目的地理属性,涵盖了交通, 公共设施,与CBD或就业中心的距离等等。

The Coterie所在的Valley区域,离布里斯班CBD1.5公里,面积1.4平方公里,位于布里斯班前四大沿河富人区和CBD之间,是通往北部包括机场等的交通喉。它的地理位置有点类似当年悉尼的Darling Harbour情人港。

Darling Harbour离悉尼CBD2公里,悉尼的CBD扩大改造使得Darling Harbour成为CBD一部分,当年低价买入Darling Harbour的现在赚得盆满钵满。下图显示Valley在布里斯班内城区的位置。

The Coterie离Valley火车站只有80米, Valley火车站是主要中转站,所有火车线路均经过该站。步行可以到4大商圈包括布里斯班鼎鼎大名的轻奢品牌街James Street, 吃喝玩乐街King Street和中国城等。

生活配套也是应有尽有:300多个零售店铺和精品店散落在各个街角,随处可见的咖啡厅,餐馆,酒吧,浓浓艺术风格小巷,10多个Art Galley画廊,还有每年举办的Valley Fiesta, Valley Jazz Festival等节日。丰富的文化历史,时尚与复古交融的既视感,吸引着无数白领精英,艺术先锋人士驻扎于此。

第   4   点:教  育

占比10分:教育其实是地段的一部分,之所以拿出来讲是如果项目在好的公立学校学区内,是会特别加分的

因为现在无论中国家长还是澳洲家长都非常重视孩子教育,好的公立学校,可以省掉一大笔私立学校学费;如果除了好的公立学校,还有顶级私立学校,免舟车劳顿,那是再好不过了,须知澳洲本地很多家庭可是世世代代进一所私校的,私校云集的区域用脚趾头想想都不会差。 

见下图一,四所顶级私校5分钟车城内。

图二,目前片区内公立学校Kelvin Grove State School已是常年妥妥公校中排前三,招生从预备一年级到12年级;

更厉害的是图三,政府正在兴建全新Fortitude Valley State High,与布里斯班两所顶尖大学合作,2020年就会开始招生,与The Coterie几乎是相同完工时间。

第   5   点:环  境

占比10分:指楼盘周边的自然环境包括山水湖海景,和楼盘本身的朝向楼层格局等。

所有要素中,这可能比较弱的一项,Valley是个历史悠久的老城区,老破旧的房子比较多,给人破破烂烂的感觉。而且The Coterie这个楼盘一不看山二不靠河,天然景观乏善可陈。但是,如果等到Valley旧城改造全部完成,街道宽阔整洁,崭新大楼鳞次栉比,您怎么可能60万澳币买到如此近市中心的高层景观两房。况且,如果您买稍微高一点的楼层,那么望出去的城市景观一样美美哒:

就算你买的是低楼层,那你可以去屋顶泳池啊。有没有会当临绝顶一览众山小的感觉。

第   6   点:规  划

占比15分:项目本身现在没有但是未来确定会改善,如交通升级,大型城市规划,国家政策偏斜等。

除了这些娱乐酒店餐饮等项目,未来Valley区域还有10多栋的办公楼拔地而起,以一栋办公楼2000名工作人员,起码得有2万新增白领在Valley工作。

以上都是Valley区域内的,周边其实还有更多更大型的规划哦。上图:随便数数就有180亿投资。 

第   7   点:价  值  合  理  度

占比15分:指项目本身的价格与可类比其他项目比贵不贵的问题。

如果价格低于本身价值的,那么合理度更高;如果价格高于价值即我们俗话说的定价高了,那么价值合理度低。

我们每个人都希望在茫茫楼盘中找寻性价比高的项目,The Coterie 开发商因为拿地早并且现金建房,所以定价非常良心。且看数据:市场上内城区新盘公寓的价格都在8,000--10,000/平方,而Coterie的均价从6,928--7,260/平方。我们来对比一下南岸和Newstead的新盘价格。

    

不要以为开发商定价良心就装修品质会低,这个项目绝对是价廉物更美

  • 所有起居室采用高档橡木复合地板,

  • 落地三层隔音全玻璃幕墙;

  • 厨房采用全套德国Miele品牌,

  • 亚光黑磨砂五金洁具,

  • 天然欧洲进口大理石台面;

  • 浴室是60X60高档瓷砖和意大利进口马赛克。

  • 装修标准绝对是同类中的翘楚!

总  结:

以上用7极分析法给大家分析了布里斯班热销楼盘The Coterie, 希望对大家以后购买房产进行详细对比分析有帮助。看了小编对The Coterie的7极投资分析,您会对The Coterie这个楼盘打几分呢?

 

 


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