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房地产亿万富豪如何安然度过市场衰退期
发布日期: 14/03/2019    文章来源: 澳房汇

虽然Harry Triguboff在澳大利亚几十年来最严重的房地产市场低迷期面临的风险可能比地球上任何一个人都大,但他表现得出奇地冷静。


85岁的Triguboff 在悉尼乔治街的办公室接受采访时说,“我们有起有落,但仍然不会停止建造房屋。”据彭博亿万富翁指数显示,这家房地产开发商的市值为92亿元。尽管悉尼房地产市场可能进一步低迷,但Triguboff仍计划继续扩张。


这位澳大利亚第二大富豪挥挥手说:“如果房价下跌,我可以用更低的价格购买土地。你只需要保持冷静。你必须以更长远的目光看问题。”


Triguboff被称为“高楼哈利”,长期从事房地产,他在这一行干了半个多世纪之后获得了这个绰号。自30岁完成自己的第一个开发项目以来,他的私人控股公司Meriton建造的公寓占悉尼公寓总数的十分之一,而在东海岸也建造了逾75,000套公寓。


在此期间的大部分时间里,澳大利亚房地产市场一直保持强劲增长,但现在情况已经不同。CoreLogic 的数据显示,截至1月的一年中,全国房价下跌5.6%,为1983年以来最大年度跌幅。受打击最严重的是Triguboff的家乡悉尼,那里的房价从2017年中期的峰值下跌了12%。


席卷全球的房地产低迷波及悉尼。曼哈顿的公寓价格中位数三年来首次跌破100万元,香港房价最近经历了自2008年以来最长的连续下跌,伦敦高级的中心区房价较2014年的峰值低19%。


Capital Economics经济学家Ben Udy预计,悉尼房价将持续下跌,直到2020年中,最终会从顶峰下跌20%后触底反弹。他指在一轮建设热潮导致公寓供过于求之后,公寓可能会首当其冲受到房市低迷的冲击。


 - 房地产暴跌 - 


悉尼这次的房价暴跌比澳大利亚上一次经济衰退时还要严重。

注:从顶峰到谷底的累计降幅(来源: CoreLogic, Bloomberg)


对许多投资者来说,这是他们首次看到房市持续下跌。


不过,Triguboff以前也经历过房市衰退,最严重的一次是在上世纪70年代中期,当时债务几乎让公司陷入瘫痪,导致他以后坚持用自己的储备资金为项目融资。


他曾经克服了更困难的障碍。第二次世界大战后,Triguboff从中国的一个俄罗斯社区逃到了澳大利亚。1948年抵澳后,他曾到英国、美国、以色列和南非待了一段时间,然后在1960年搬回澳大利亚。在1963年建造自己的第一栋公寓楼前,他经营送牛奶和出租车业务。


Triguboff仍然像以前一样活跃。现时的项目包括悉尼东区的Pagewood Green,这是他开发的最大项目,以及他的第一座海滨大楼,位于黄金海岸的75层海洋开发项目。


尽管最近房价下跌,Triguboff并没有减少开发。他说:“我们以同样的速度建设。” 


这种信心源于他灵活的策略。Triguboff为销售、租赁和短期住宿市场建造公寓,并以地区需求强弱决定公寓供应的数量。


Triguboff估计,Meriton目前有9,000套公寓可供出租,他预计明年将攀升至10,000套。其Meriton Suites拥有的酒店客房数量为全澳大利亚最多。


Triguboff说: “我不在乎他们是租房还是买房。我们的租赁业务非常强大。我每周建造40套公寓,每周可以租赁150套公寓,完全没有问题。”


在一个降温的市场发展业务是非常困难的。政府对外国买家的限制增加了挑战,而中国需求放缓对Triguboff来说可能影响特别大,因为Triguboff以销售平价高层公寓而闻名,非常受中国移民欢迎。


Triguboff仍然乐观。他说:“中国有超过10亿人口,他们热爱澳大利亚。喜爱澳大利亚的程度和我们不遑多让,所以总会有很多人愿意购买。”


Triguboff在2014年曾考虑出售Meriton,但5年后仍牢牢控制着这间公司。他的孙子Daniel 和 Ariel Hendler都已20多岁,一起参与了家族企业,有望成为这位80多岁老人的接班人。


把智慧传给下一代对Triguboff很重要。


他表示,孙子什么都懂,但最重要的是创造实际成果,所以他教他们如何创造实际成果。 


那他的健康状况如何?


Triguboff说他看起来比他感觉要好。他说去年因为身体不适只休息了一天。他开玩笑说: “你休息了多少天?”


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