房地产市场的形势很严峻，而一些专家说，最坏的情况可能还在后面。

RiskWise Property Research编制了一份澳大利亚Top 10 Danger Zones的清单。这份清单指出了有大量楼花库存公寓房产的地区，尤其是在供应过剩的情况下，投资这些地区的房产风险最大。 

新州和昆州各自有三个郊区，而西澳和维州分别有两个郊区榜上有名。阿德莱德（邮编5000）排在第11位。

排在榜单首位的是新州的Rouse Hill，这个郊区新上市的公寓数量占到整个郊区目前库存的300%以上。

同样位于新州的Norwest排名第二，目前的上市公寓楼的数量超过库存200%。

排名下滑的是新州的Zetland，这个郊区去年排名第一，但今年排在第9位。

RiskWise首席执行官Doron Peleg表示，几乎所有澳大利亚首府都面临潜在的公寓楼供应过剩问题。

Doron Peleg表示:“再加上贷款标准收紧、皇家委员会的报告、政治不确定性、新开工住宅数量大幅下降，以及工党提议的税收改革（如果当选），投资者可能面临重大灾难。”

“澳大利亚许多市场已经疲软，这些税收改革的出台将对它们造成沉重打击。此外，对住宅贷款申请的审查力度加大，以及对外国投资者的限制，已导致投资者活动大幅减少，并改变了市场格局和消费者信心。

上市公司iBuyNew新任命的首席执行官Bill Nikolouzakis同意这种说法，他说独立房以及联排别墅变得更受欢迎了，而市中心较大的公寓开发项目收到的询价要低得多。

Peleg表示，在已饱和的布里斯班公寓楼市场，也同样发生了结算违约上升、价格大幅下调、过度激励和打折促使买家购买公寓的情况。

他说，虽然新开工的住宅数量有所减少，但仍有大量的库存需要消化，这意味着该地区的风险仍然很高。

Peleg说尽管公寓楼供过于求是该地区风险较高的主要原因（未来两年，澳大利亚全国已批准建设的公寓超过263600套），但在某些情况下，其他风险因素还包括经济增长不佳，以及内环的需求没有延伸到公寓。

他说:“此外，还要记住的是，租赁公寓和自住公寓并不是完全的替代产品。自住人士的居住类型和需要，往往与租客的居住类型和需要大不相同。”

“自住业主使用的公寓比一般用作出租物业的公寓大，更重要的是，出租物业的每平方价格高于自住物业的每平方价格，尤其是在悉尼和墨尔本。这意味着，总体而言，悉尼和墨尔本的租房价格明显比业主自住的公寓价格更无法负担。”

“所有这些加起来表明，如果拟议中的负扣税和资本利得税改革得以实施，那么楼花的公寓可能面临有史以来最高的风险，其中包括股权风险、现金流风险和结算风险。”

Peleg表示，除非出现显著的资本增长，否则，许多地区的楼花公寓的价值很可能会下降，投资者将更加难以享受资本增长，至少在可预见的未来是如此。

“如果你考虑到许多楼花公寓的价格包含了对营销人员的佣金，这个佣金占房产价值的5%到6%，有时甚至更多，以及以目前的风险结算财产……所有这些因素加在一起，使得在澳大利亚许多地区购买楼花公寓的风险极高，”他说。