房市疲软,投资需谨慎!澳大利亚这十个地区的楼花最有可能让你血本无归! - Ozhome
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房市疲软,投资需谨慎!澳大利亚这十个地区的楼花最有可能让你血本无归!
发布日期: 07/02/2019    文章来源: Ozhome

房地产市场的形势很严峻,而一些专家说,最坏的情况可能还在后面。

RiskWise Property Research编制了一份澳大利亚Top 10 Danger Zones的清单。这份清单指出了有大量楼花库存公寓房产的地区,尤其是在供应过剩的情况下,投资这些地区的房产风险最大。 

新州和昆州各自有三个郊区,而西澳和维州分别有两个郊区榜上有名。阿德莱德(邮编5000)排在第11位。

排在榜单首位的是新州的Rouse Hill,这个郊区新上市的公寓数量占到整个郊区目前库存的300%以上。

同样位于新州的Norwest排名第二,目前的上市公寓楼的数量超过库存200%。

排名下滑的是新州的Zetland,这个郊区去年排名第一,但今年排在第9位。

RiskWise首席执行官Doron Peleg表示,几乎所有澳大利亚首府都面临潜在的公寓楼供应过剩问题。

Doron Peleg表示:“再加上贷款标准收紧、皇家委员会的报告、政治不确定性、新开工住宅数量大幅下降,以及工党提议的税收改革(如果当选),投资者可能面临重大灾难。”

“澳大利亚许多市场已经疲软,这些税收改革的出台将对它们造成沉重打击。此外,对住宅贷款申请的审查力度加大,以及对外国投资者的限制,已导致投资者活动大幅减少,并改变了市场格局和消费者信心。

上市公司iBuyNew新任命的首席执行官Bill Nikolouzakis同意这种说法,他说独立房以及联排别墅变得更受欢迎了,而市中心较大的公寓开发项目收到的询价要低得多。

Peleg表示,在已饱和的布里斯班公寓楼市场,也同样发生了结算违约上升、价格大幅下调、过度激励和打折促使买家购买公寓的情况。

他说,虽然新开工的住宅数量有所减少,但仍有大量的库存需要消化,这意味着该地区的风险仍然很高。

Peleg说尽管公寓楼供过于求是该地区风险较高的主要原因(未来两年,澳大利亚全国已批准建设的公寓超过263600套),但在某些情况下,其他风险因素还包括经济增长不佳,以及内环的需求没有延伸到公寓。

他说:“此外,还要记住的是,租赁公寓和自住公寓并不是完全的替代产品。自住人士的居住类型和需要,往往与租客的居住类型和需要大不相同。”

“自住业主使用的公寓比一般用作出租物业的公寓大,更重要的是,出租物业的每平方价格高于自住物业的每平方价格,尤其是在悉尼和墨尔本。这意味着,总体而言,悉尼和墨尔本的租房价格明显比业主自住的公寓价格更无法负担。”

“所有这些加起来表明,如果拟议中的负扣税和资本利得税改革得以实施,那么楼花的公寓可能面临有史以来最高的风险,其中包括股权风险、现金流风险和结算风险。”

Peleg表示,除非出现显著的资本增长,否则,许多地区的楼花公寓的价值很可能会下降,投资者将更加难以享受资本增长,至少在可预见的未来是如此。

“如果你考虑到许多楼花公寓的价格包含了对营销人员的佣金,这个佣金占房产价值的5%到6%,有时甚至更多,以及以目前的风险结算财产……所有这些因素加在一起,使得在澳大利亚许多地区购买楼花公寓的风险极高,”他说。


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