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本轮房市下跌回顾:悉尼墨尔本买家的最后机遇
发布日期: 14/05/2019    文章来源: 澳房汇

今年,澳大利亚各地房价下跌的速度都有所放缓,连续四个月的数据证明,市场状况出现了变化。


虽然房市衰退还没有结束,价格还在下跌,但下跌的速度没有以前那么快了。这是一个很好的指标,显示市场可能正在接近见底,最糟糕的时期已经过去。


CoreLogic的数据显示,自2017年9月达到峰值以来,全国房价(包括独立屋和公寓)一直呈下降趋势,去年12月的月度降幅最大,为1.1%。自此,我们看到了变化。


1月份,房价下跌了1%,但随后回落至2月份的0.7%跌幅、3月份的0.6%和4月份的0.5%。


让我们拿悉尼来比较一下。价格在2017年7月见顶,随后迅速下跌。最糟糕的月度降幅也出现在去年12月,降幅为1.8%。自此,4月份的跌幅已逐渐放缓至0.7%。


墨尔本也有同样的趋势。2017年11月,价格见顶。最大的月度房价跌幅是今年1月的1.6%。自此,下降的速度在4月份放缓至0.6%。


与此同时,我们看到今年拍卖清出率上升,大城市保持在约50%左右;根据澳大利亚统计局的最新数据,2月份的房贷数量有所增加。


综合以上情况,虽然这还不足以视为市场见底,但确实有所转变。


悉尼和墨尔本的买家应该把这视为一个机遇。我们看到房价之前大幅下跌,而CoreLogic的数据显示,与悉尼和墨尔本的峰值相比,一般的房子现在比以前便宜$120,000。


在房价跌幅最大的高价城区,甚至可以节省更多。上四分位数的房价在墨尔本和悉尼分别下跌了13.7%和11.8%。对希望升级到首选地区或学区的家庭来说,这是买房的良机。


现时的市场也为投资者提供了机会。由于信贷限制和2012-2017年房价强劲增长后令收益率下降,投资活动大幅下滑。不过,从长期来看,现在买房更划算,而且想要享有负扣税优惠的话,剩下的时间不多了。


如果工党赢得大选,投资者将不得不权衡利害,是否应该现在以更实惠的价格买房而获得长期利益,因为投资物业仍然可以享有负扣税优惠,而在出售时也能缴纳较少的资本利得税,又或等到2020年1月1日之后,价格进一步下跌才入市。


这并不是一般的房市衰退。由于信贷限制加剧了悉尼和墨尔本的正常周期变化,所以房价下跌速度加快。过去12个月,悉尼和墨尔本的房价分别下跌了10.9%和10.0%。这并不算是灾难性。


CoreLogic报告称,“一些初步迹象显示,尽管基数较低,信贷流动有所改善”,这对复苏将非常重要。今年央行降息的可能性极高,将进一步提高市场信心。


联邦选举带来不明朗因素。无论谁胜出,市场都会受到影响。工党建议的政策将导致房价下跌,尤其是公寓价格,租金也会上涨。如果联盟党政府获胜,我认为市场更有可能较快回稳。


没有人知道市场何时见顶和见底,要直到发生后才变得清晰。我认为,现在是买家以更实惠的价格购买下一套房或投资物业的最佳时机,长期持有后,可以从稳健的资本增长中获得回报。


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