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混乱的“减债”逻辑,会把澳洲的房价逼疯
发布日期: 16/06/2019    文章来源: 澳房汇    编辑: qiang

一直看我文章的朋友或许有个印象,对于澳洲的房市,我抱有一贯的热情,好像什么时候都会坚持看好。

所以,今天就坐下来回答小伙伴的一个问题:“难道你就没有看到澳洲房市的风险吗?”

有的,我觉得,澳洲房市的风险在于:房价可能会升太快。

小伙伴或许会说:有没有搞错!能不能升还不确定呢。

那好,我们就来讨论一个让很多经济学家寝食难安的现象:

澳洲家庭的欠债(主要是房贷)比例太高,已经达到可支配收入的两倍,而欠债总额更是达到了国民生产总值GDP的1.2倍。在全世界排名中,仅次于瑞士。

这是一个客观统计数据,无论是支持房市还是唱衰房市的人,都得承认。许多打压房地产的辩论也因此而起,比如在“世纪之辩:澳洲的房价是否会下跌40%”一文,大家就可以看到,有一派专家是以此为根据的,他们担忧的是:“万一利率上升怎么办?”,于是推导出澳洲房市必然、而且必须下跌。

怎样才能解决这个问题呢?

不少经济学家、政治人物是希望尽量把房贷减少,而且希望一次就可减到位。这其实是没什么技术含量的蠢方法,但因为它符合某些人减少贫富差距的理想,同时又帮一部份人减轻因错过上一轮房市大涨的挫败感...最终被采用了。

于是过去两年,整个澳洲就在皇家调查委员会的领导下折腾这个事儿,希望把澳洲人的借贷拉下来。

结果非常显著,却不符合大家的预期:


大部份澳洲人突然借不到钱买房,房市被踩了刹车。于是,本来要卖房的并没卖出几间,期待要减的欠债也没减下来。倒是开发商反应飞快,马上停下不建房了,并且看不到有什么时候复工的意愿。“尽管联邦大选带来了鼓励的信号,一年之内,新房落成的比例会一直往下降”。

澳洲第一大产业出现停工可不是好现象,失业率会上升,人们的消费意愿也会下降,引起其他行业萧条。

最严重的是,各州政府在房市繁荣时做预算,花数千亿的大型基建,不知如何才能收回成本(你如果听到州政府要卖资产的消息不要奇怪)。

因此,总理ScoMo想用的是第二个方法:增加家庭收入,只要消费增加了,GDP也会增加,这个该死的比例难题不就解决了吗?

所以,他再上台后,央行马上减息0.25%,还把下一次的减息也宣布了。财长要求四大银行把减下来的这一笔全部转给消费者,让买了房的人多一点钱花,消费多了,GDP也就上升,那个比例也就会降下来。


谁想到,ANZ和Westpac竟然扣起一部份,只肯降0.18%和0.2%。

财长急坏了,非常严厉地批评道:“ANZ简直太让人失望了。一个月前,皇家委员会刚刚批评过银行把利润放在人民之上,银行这样做,完全不能让人相信有任何悔改。”

可ANZ银行回应说,我们不能光照顾贷款的人民,也要照顾存款的人民啊。怎么可以把他们存款的利率减下来去给另一群人呢?况且我们的利率本来就很低。

利率低是当今世界很普遍现象了。澳洲也不能例外,如果再考虑人们得到的利率已经低于通胀指数,那么,存钱在银行,实质上就已经是负利率。AFR有位记者统计了一下,这样”倒贴“的存户竟然达到了80%。


更糟糕的是,储备银行已经表态,利率还要一降再降!


去年底分析过澳洲家庭的负债率为什么那么高,这是因为政府一直把作为生活必须品的保障用房,与投资房混为一谈,把建设公共房屋的责任都放到普通澳洲家庭。既然走上了这条路,就应该容许家庭债务的比例比其他国家高。否则,政府就要把任务接过来。


但总理的幕僚显然还没想通,他们的另一招,也是找最难的来做,推动庞大的1580亿减税计划,让大家少交点税,多些钱可自己支配,推动销费,增加GDP,然后让全民就业


不管是什么目的,能减税当然好。可是联盟党在参议院只有65票,要获得通过就要靠小党和独立议员的支持,拿到69票。一国党的领袖韩姗已经明言不配合,所以,下月国会重开可能会有一场激烈的讨价还价。

说回我们关注的买房,前景已经很清楚:买房的回报肯定碾压存钱的回报。如果借钱买不起房,那买个车位,买个储物间也比放在银行强啊。

上周就有一条消息:在全澳洲最贵的街,33 Wolseley Road, Point Piper, NSW,一个6平方米的密闭储物间,上市第二周就拍出了16,500元。

本来大家还会担心毛衣战、担心移民减少、担心贷不够款、担心库存太多...但现在看到的是,留现金就是亏钱,而开发商却没有意愿建房(也赶不及)。

假如,贷款再多一些松动;假如,州政府的预算熬不住,要重新检讨一下外国人印花税,那么房价上升的幅度就会挡也挡不住。

只不过,之前所说的欠债高问题还是得不到解决,并且会越来越高,这会让一部份人的神经一直被挑战。只要房价升个20%,他们很可能又会嚷嚷要打压。


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