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澳房市正在酝酿一场债务风暴!负资产越来越多深不见底
发布日期: 04/05/2019    文章来源: Ozhome    编辑: ariel

深入探讨澳盛银行(ANZ)上半年的业绩,你会看到一个关于房市的令人不安的故事。

我们看到这半年中有五六百个家庭因为还不上贷款而陷入困境。ANZ老板艾略特(Shayne Elliott)说。

这比我们过去看到的要高很多。所以问题是,这是一种趋势吗?或者只是一个短暂的问题?

不过只要看看ANZ90天贷款违约表,就能看出这肯定是一种趋势,而不是一个短暂的问题。

在过去的四年中,几乎每个州和领地的违约行为每年都在逐步增加。

在西澳,这看起来是一个非常令人担忧的趋势。

西澳的繁荣与萧条

对于经济放缓、失业率上升和抵押贷款压力之间的关系,西澳是一个有趣的案例研究。

2012年,西部地区的采矿业蓬勃发展。该州经济同比增长近14%。至少在ANZ的账簿上,失业率低于4%,抵押贷款拖欠率低于0.5%。

到了2018年,西澳经济几乎没有增长——GDP仅增长0.3%,失业率上升至6%以上,拖欠率上升了5倍。

西澳房产占ANZ抵押贷款组合的13%,占其90天违约案例的30%。

相反,新州和ACT现在拥有最强劲的就业市场——失业率一直保持稳定在4%以上。它们共占ANZ房贷账簿的三分之一左右,占不良抵押贷款的不到四分之一。维州和塔州加起来也差不多。

ANZ对房贷持谨慎态度

你不需要太多想象力,就能想到如果东部各州的失业队伍开始变长会发生什么。

这是最好的时代,这是最糟的时代。狄更斯《双城记》中的这句话很适合这里。

失业率很低。利率很低。通货膨胀率很低,”艾略特指出,“[]工资增长率也很低……所以我们担心家庭在这方面有些困难。”

在大型银行中,ANZ对房市一直是最谨慎的,并且已经遏制了贷款。

截至4月份的三个月内,ANZ的房贷下降了3%,而其他银行则上涨了2%。在风险较大,监管较少的非银行部门,贷款增幅更强劲。

导致压力的并非借贷成本——购房者目前正享受着房贷利率在历史低位徘徊的优势。

负资产

最大的问题是房价下跌。这给更多购房者造成了额外的痛苦和风险,他们发现自己的贷款超出了偿还能力。

在其他因素之外,房价下跌推动了贷款价值比(LVR)的提高,侵蚀了借款人的权益,该比率超出100就成了负资产。

上季度,大约3%的西太银行借款人的LVR被推到了高于80%的水平。

国民银行(NAB)上半年的结果显示,另有3%的借款人刚被推到LVR 90%的水平以上。换句话说,他们在房产中的权益现在不到10%而且还在下降。

LVR贷款通常也需要购买昂贵的抵押贷款保险。这让银行可以放心,但借款人需要承担额外费用。

储行最近也指出,负资产是一个日益增长的担忧。

对于借款人和贷款人来说,负资产都是一个大问题。借款人即使被迫出售也无法还清贷款,而银行也会吃亏。有大量证据显示,收入下降或突然失业,可能引发残酷的违约。

而最新的房价和失业数据远远无法让人感到欣慰。

3月失业率回升至5%。这是昙花一现还是稳定的趋势呢?

当然,增幅并不大,但令人担忧的是,仍然有68万澳人失业,而数十万人正在拼命寻找额外的工作时间。

4月房价的全年跌幅再次超过7%,这是自全球金融危机以来的最差结果,接近历史最差水平。

看不到底部

瑞银(UBS)经济学家塔利诺(George Tharenou)表示,这不仅是一个糟糕的结果,而且由于看不到底部,它还可能变得更糟。

塔利诺说:峰值到谷底的跌幅约为8%,比全球金融危机还要差,并且至少是澳大利亚房地产研究所开始记录数据的55年来最大的跌幅。

展望未来,我们预计跌幅将达到14%,对消费造成负面的财富影响。

塔利诺并非唯一预测房价会进一步下滑的人。

全球最大的信用评级机构穆迪(Moody’s)花费了大量的时间和精力来研究四大银行等风险,本月早些时候预测房价将在全澳范围内再下跌10%。

穆迪认为,在墨尔本和悉尼的部分地区到明年的跌幅可能会超过15%。

那么,这对于那些开始感到压力重重的房主来说意味着什么呢?

摩根士丹利(Morgan Stanley)的银行分析师威尔斯(Richard Wiles)计算数据后表示是,负资产的不利情况正在增长。

在其他条件相同的情况下,我们估计,如果房价再下跌5%,那么约4.5%的抵押贷款将处于负资产状态。他说,如果房价再跌10%,负资产将增长至7.5%,房价下跌20%,就是18%。

減息

减息一两次肯定可以缓解压力,但也可能效果不彰。对30万的房贷来说,商业银行完全传递25点的减息,相当于节省510元。但商业银行肯定不会全额减息,更有可能只会削减1520个基点。两次减息可能会让平均贷款节省600-800元。

减息也有助于抑制房价暴跌,但对许多人来说可能为时已晚,特别是如果——作为房市低迷的恶性循环的一部分——建筑工程枯竭,失业率上升。

 

 


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