澳洲一线城市房价全面降温 到二线置业还是好选择吗? - Ozhome
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澳洲一线城市房价全面降温 到二线置业还是好选择吗?
发布日期: 22/02/2019    文章来源: Ozhome

澳洲的州府城市房价正在降温,那它们附近的二线城市呢?

当州府城市的价格对购房者和投资者变得过于昂贵之时,有抱负的购房者往往会把附近的二线城市视为更便宜的选择。这些二线城市往往足够靠近州府城市,可以每日通勤。

二线城市房价何去何从?

有几个指标可以预测未来几年二线城市的价格增长。

第一种方法是比较州府城市中价与二线城市中价的比率。州府/二线城市的价格比率越高,说明州府城市与二线城市相比就越贵(例如,比率为2表示州府城市的典型房屋价格是二线城市的两倍)。

但如果州府/二线城市价格比率低于平均水平,可能表明二线城市被高估,这表明它们在不久的将来可能会看到较弱的价格增长(反之亦然)。

此外,买家对某个地区的兴趣,二线城市的经济和就业前景,以及与最近的州府城市的联系紧密度,也都是应该考虑的因素。

悉尼-Wollongong

虽然Wollongong的经济表现良好,但其价格可能在未来一年停滞或下降。原因是悉尼/Wollongong的价格比率已经下降到略低于2010-2018年的平均水平,并且回到接近2003-2013年期间的水平,悉尼的房价中位数仅比Wollongong高出50%。

虽然未来一到两年价格可能仍然相当停滞,但Wollongong的就业市场改善以及与细腻的紧密关系将在中期内为Wollongong的房地产价格提供支撑。

Wollongong过去几年的就业增长强劲,失业率从2016年的近7%下降到2018年的4.5%。

它也是一个不断发展的通勤城镇:2016年,超过3.1万人从Wollongong到悉尼上班(在所有结对城市中排名第二,仅次于从黄金海岸到布里斯班)。WollongongIllawarra居民也可以从Badgerys Creek机场的建设中受益,该机场距Wollongong仅一个多小时车程,但预计建设要到2026年才能完工。

悉尼-Newcastle

Newcastle可能会在未来一两年内看到价格增长疲软或温和下跌。由于过去一年Newcastle的价格增长缓慢,悉尼/Newcastle的价格比率已经低于2010-2018的平均值。这表明与悉尼相比,Newcastle的房屋可能被高估。

买家对Newcastle的兴趣似乎也在减弱。Newcastle房价增长可能受到抑制的另一个原因是该地区没有明显的就业热潮。Newcastle的失业率在过去几年中徘徊在6%左右,高于悉尼的4%。

墨尔本-Geelong

由于Geelong的房价上涨而墨尔本的房价下跌,墨尔本/Geelong的房价比率在2018年大幅下跌。墨尔本/Geelong的价格比现在为1.5,这意味着墨尔本的典型房屋只比Geelong50%。该比率现在低于2010-2018年的平均水平。

由于墨尔本房价预计将在2019年继续下跌,Geelong的划算度将进一步下降,因此Geelong的价格也可能会停滞或温和下跌。Geelong市场已经失去动力,Geelong房价在2018年的房价增长放缓,而且买家兴趣也在减弱。

不过Geelong的经济有一些乐观的迹象。一些行业正在看到就业增长,特别是政府就业,2016年汽车制造业结束后,该市正在反弹。Geelong的失业率自2016年以来徘徊在6%左右,但墨尔本的失业率非常低(4%),可能有助于推动Geelong的失业率下降。

Geelong与墨尔本的联系越来越紧密,Geelong房市将进一步与墨尔本联系在一起。拟议或正在进行的一些交通基础设施项目将改善Geelong和墨尔本之间的旅行时间,包括西门隧道项目以及Geelong-墨尔本铁路服务的拟议改善。

这些项目——加上人口增长强劲以及Geelong及周边城镇的大量住房建设——意味着Geelong至墨尔本的通勤客数量可能会比2016年的1.5万人增加。

霍巴特-Launceston

霍巴特/Launceston价格比率高于均值,买家兴趣增加和更加光明的经济前景都表明Launceston可能会在未来一到两年内看到价格进一步上涨。

由于霍巴特的价格在过去几年高涨——2015年初以来房价上涨了40%以上——Launceston的价格相对便宜。霍巴特/Launceston的价格比率有所上升,霍巴特的典型房屋现在比普通的Launceston房屋贵出40%,而几年前这一差距为20%。

Launceston的价格自2017年以来也强劲增长,导致价格比率趋于稳定,Launceston的相对便宜可能会鼓励一些投资者和移民选择它而不是霍巴特。

买家对Launceston的兴趣增加,Launceston的经济前景也在改善。失业率最近降至七年多以来的最低水平,但仍然高达6.8%。

每年一度的MONA-FOMA音乐节已经从霍巴特转移到Launceston,因此Launceston可能会受益于一些促进霍巴特经济的MONA效应。较弱的澳元应能继续支持塔州经济,增加游客数量,以及使塔州的出口商品对海外买家更便宜。

布里斯班-黄金海岸/阳光海岸

过去两年布里斯班价格增长放缓,而黄金海岸和阳光海岸的价格适度增长,使得布里斯班的房价比沿海城市还要便宜。布里斯班/黄金海岸和布里斯班/阳光海岸的价格比率已经下降,目前位于2010-2018年的平均水平之下,这表明沿海城市的价值略被高估。

价格比率低于1,意味着典型的布里斯班房屋比黄金海岸和阳光海岸便宜10%左右。

但昆州东南部城市高度互联。2016年,有超过3万人从黄金海岸到布里斯班上班8400人从阳光海岸到布里斯班上班。

黄金海岸的就业前景比其他城市更好,失业率已从2016年底的5.5%下降至2018年底的4.3%,而2018年布里斯班的失业率徘徊在6%左右,2018年阳光海岸的失业率上升至6.5%。

价格比率表明,2019年黄金海岸和阳光海岸房价的涨幅可能比布里斯班慢,但买家兴趣有所增加,而且黄金海岸的就业前景看好,这表明两个城市的价格都有进一步上涨的空间。

前景

二线城市的表现与其最接近的州府城市密切相关。在接下来的几年里,随着就业机会继续集中在澳大利亚的主要城市,二线城市可能会与最近的州府城市建立更紧密的联系。

一些州府城市的房价今年将进一步下跌,然后在今年晚些时候触底反弹,因此二级城市可能会看到房价在今年停滞或下跌,尽管Launceston看来是个例外。

 

 


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