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澳洲房产2019年前景展望
发布日期: 21/10/2018    文章来源: 澳洲地产JennyYangRealty

据Domain报道,澳洲房屋买卖数量在减少,这一发展趋势将对房产行业、更广泛经济以及关心房价走势的人产生影响。据悉,澳洲目前的住房周转率达到2013年以来最低水平,墨尔本和悉尼则达到20年来最低水平。

目前澳洲房产情势

现在澳洲地产行情不太稳定,很多因素导致了市场温和不活跃的情况。首先,澳洲房价总体价格出现数年来首次下滑。而且当业主意识到自己房产的价值比数月前低时,会担心损失额度会超过收益额度,因此更加不愿出售房产。

 

其次,随着房价下滑,卖家调整预期价格的速度较慢,因此导致房产流拍或退出拍卖,这种情况在清盘率下滑方面可以反映出来。不过在未来这两个月,也就是通常情况下的圣诞节前地产销售旺季,或许会出现一定的买卖交投活跃。

 

再者,印花税也对住房周转率产生影响。搬家成本增大,促使很多人放弃搬到更靠近就业好地点,或规模更合适的住宅内。虽然近期房价下滑,但在多数州和领地,印花税率并没有太大变化。与薪资增长幅度相比,中位房价上涨所带来的印花税额度增幅更为明显。

 

此外,悉尼、墨尔本和布里斯班出现公寓建设热潮,也使得记录上的住房周转率下滑。因为多数新公寓是以期房形式出售的,这意味着从签订合同到拿到房屋钥匙,中间相隔时间可能长达3年。因此,很多公寓因为尚未结算,未计入到住房周转率数据中。

另外,自2000年代中期以来,澳跨州和州内迁移活动减少,也影响了住房周转率。

 

分析

住房买卖数量减少,将对房产行业产生影响,包括房产经纪、贷款经纪、律师、搬家人员等都会受到冲击。此外,它还会对更广泛经济造成影响,因为这意味着更少人进行房屋翻新或装修,从而影响到技工、五金店、家电、家居和家具等零售商。

 

大部分行业观点认为,投资者减少、银行收紧借贷政策、新房上市等会在未来几个月促使房价进一步下滑。也有房市观察员认为,住房周转率也会在近期对房价下滑有所影响。

 

不过,有分析显示,住房周转率和房价之间的关系正在发生变化,尤其是在悉尼和墨尔本地区,因此房价情况可能不会像预测般令人悲观,这也许是期待售房的业主能看到的一丝曙光。

 

2019年预测

根据澳新银行(ANZ)的分析,全澳的房产将在2018年下跌结束后,于2019年继续下跌2%左右,下跌的时期比之前预计的更长。目前银行已经收紧贷款以应对澳大利亚审慎监管局(APRA)的宏观审慎控制。整个2018年,随着对债务收入比的限制,以及对全面信贷报告要求的修改,信贷可能进一步收紧。不过,在信贷收紧的同时,澳洲的建筑活动也在2019年– 2020年稳步下降,而相比2017年,今年的澳洲整体建筑活动已经出现了明显的下滑,而随着未来两年建筑活动继续下滑,房价的跌势也就会出现回暖的局面。

悉尼以及墨尔本

随着信贷收紧,投资者获得贷款的难度增加,自住房贷申请时间被延长,这将导致2019年悉尼和墨尔本的房价会有大约5%的跌幅,而且目前房价下滑主要表现在高端房产市场上。受此影响,悉尼和墨尔本作为澳大利亚两个规模最大的房地产市场,可能会经历全澳最大跌幅。布里斯班的房产市场则会出现相反的局面。就高端住房市场而言,悉尼和墨尔本两地房价首当其冲。过去一年,可以看到一些房价较为便宜的市场仍有所增长,但是就悉尼和墨尔本而言,两地房价仍有5%左右的跌幅空间。

 

澳大利亚权威房产研究机构Corelogic发布的最新数据显示,在截至今年9月的一年内,悉尼独栋屋房价下跌了7.6%,明显高于同期公寓房2.6%的跌幅。就墨尔本而言,独栋屋下跌4.5%,而公寓房则上涨了0.3%。墨尔本下跌的时间比悉尼稍晚一点,但是跌幅更甚,不过得益于去年有着不错的涨幅,现在总体也仅录得3.4%的年跌幅。

对于这两大房产市场来看,目前的下跌只是释放了之前房价“气球吹得过大”所带来的压力。如果房价可以适度下跌,压力得到适度释放,则有助于澳大利亚获得更长年限的经济持续增长,而不是在无法承受的情况下出现大幅度的纠正。当然,在悉尼以及墨尔本出现下滑之际,澳洲的其他城市的表现不一,很难大体的给出一个结论,我们接下来就根据不同的城市具体分析。

 

布里斯班

根据数据显示,2008年布里斯班的房产平均中位价是42万澳元,而现在这一数值是67万澳元左右。房价在这十年中的年均涨幅仅仅是6%,房产市场的表现的确很一般。对于目前市场传言有关边远地区的“上山下乡”签证(只是提议,还未正式通过)是否对布里斯班地产是完全的利好,我们是持保留意见。

 

现在,投资者对于布里斯班房产市场的态度是呈两极化的。有信心人认为这里的房价可负担性比起悉尼墨尔本来说好很多,城市发展也有诸多利好因素,因此未来房市一定走好,所以根据他们的预测,布里斯班未明年房价仍然会继续上涨,抛开那些主观的吹捧,我们预计2019年布里斯班房价大约上涨1.5%左右,涨幅不会太大。目前市场上充斥着各种吹捧布里斯班市场的文章,但平心而论,虽说大家都对布里斯班未来的发展很看好,不过根据分析,布里斯班房价在2019年并不会出现太大的波动,因为各项基础设施建设都还在起步阶段,而布里斯班房价真正开始大幅上涨,预计也要2020年甚至往后,在各种大型基础设施建设完工以后,引入更多的人口,开发各种工作岗位之后,布里斯班的房市才会迎来自己的春天。而没有信心的人则认为这里的供大于求,尤其是内城区的公寓市场,而他们则预计明年布里斯班房价大致会与今年持平,因为过去一年内建筑项目审批量大幅下降,未来1-3年内布里斯班过剩的公寓市场会逐渐消耗完。

 

不可否认的是,过去几年中,布里斯班政府批准了很多新建公寓的项目,这些项目都在2017-2018年竣工,对于短期来说,布里斯班房产市场确实存在供应过剩的情况。但此之后,供应量将会出现下降,主要原因是目前的新建公寓审批量和新开工量已经大幅下降。

 

说到供应量,悉尼和墨尔本的供应量远远大于布里斯班,在墨尔本的CBD里,中国人的比例已经上升了第一名。同时还有许多超高层建筑在建造或者交房中。墨尔本CBD的公寓空置率已经下降到了十年来的最低,许多高层公寓一交房,就有数百人排队等待租房,但这样的场景在布里斯班你是看不到的。所以,供需其实是一个相对的概念。与其说布里斯班的公寓供应过剩,倒不如说是这里的需求不足。

 

这两年布里斯班每年有一万套左右新房进入市场,就已经被认为是供应过剩。造成供应过剩的根本原因,追根到底还是由于布里斯班当地的人口增长速度还不够快,中心城区租房需求量不是很大。

 

目前悉尼和墨尔本每月增加的人口都在6000-10000人左右,而布里斯班才只有3000人。城市人口的增长速度,反映了一个城市的整体经济情况。所以,如果关注澳洲布里斯班房产投资,不要仅关注当地的房产新闻,更要多留意当地的整体经济状况。

 

但也并不是说选择投资布里斯班房产要比悉尼和墨尔本差很多,布里斯班房产的租金回报率一直稳定在5%-7%之间,比其他城市要高一些,很多投资者看中的恰恰就是这一点。这些投资的投资逻辑是,短期不追求资本增值,追求租金收益回报。一旦未来布里斯班的房价快速上涨,那么他们已经提前做好了布局。

布里斯班的公寓市场一直随着市场供应量的变化而变化。如果目前新开工项目数量骤减的情况能够继续保持,那么1-2年后的房产市场将会重新保持平衡。随着越来越多的澳洲人选择公寓式的居住方式,在布里斯班,很多人希望住到那些设施设备齐全,出门交通方便的公寓中。

 

澳洲布里斯班房产作为一个投资地来说,如果选择的项目合适,是一个安全的投资地。因为当澳洲进入利息上升通道时,悉尼和墨尔本的房价,将比布里斯班面临更大的挑战。

 

阿德莱德

在澳洲整体房价都表现不佳的情况下,阿德莱德异军突起,拍卖清盘率,房价增长率都保持在一个非常良好的比例上,并且根据预测,阿德莱德将是2019年澳洲房产增长的领头羊,房价涨幅预计为1.7%,相比去年1.5%的增长率又上升了0.2%。虽然1.7%的增长率并不算高,但是对比之下,2019年澳洲首府城市平均房价预计将下跌0.1%。繁荣一时的悉尼住房市场,预计明年房价将进一步下跌1.6%,而墨尔本房价预计将下滑2.2%。

 

澳洲国民银行南澳总经理哈里斯(Gregg Harris)表示,温和的房价涨势以及不断增强的租赁板块正推动南澳住房市场需求。调研显示,民众对明年南澳住房市场信心有所上升,长期信心也很强劲。

 

房地产研究机构CoreLogic最新市场数据披露,在过去一年里,阿德莱德百万澳元房产俱乐部规模明显壮大,由东部热点地区主导。阿德莱德目前已有32个城区独立屋中位价超过100万澳元,去年4月份时仅22个,而2015年7月时还只有9个。鉴于阿德莱德房价比澳洲首府城市平均水平低40%左右,阿德莱德世界上最宜居城市之一的地位巩固。

 

南澳房地产研究所(Real Estate Institute of South Australia)表示,阿德莱德住房市场在未来数年内有望实现可持续及稳健的增长,赶上澳洲东部城市的住房市场热潮。

 

珀斯

据分析,珀斯的房价在2018年底还会有小幅震荡,年底收跌0.5%左右,不过随着2019年经济复苏,则有可能会出现0 - 2.2%的回升。大珀斯西北部地区的房价,包括Joondalup、Stirling和Wanneroo,自2014年房价高峰点已下滑近10%,预计这些地区的房价,在今年将进一步下跌1.8%,至2019年将增长1%。

同时,Mandurah房产市场将复苏,目前,那里房价比2007年高峰下跌了30%。Mandurah房价预计将再跌3.3%,2019年会上涨2.2%。

 

本次预计回升主要是因为,经历了若干年的下滑后,西澳经济稳步复苏,包括大宗商品的价格回升,收入增加,人口稳定增长,这些将共同推动珀斯房价进入复苏阶段。而且由于过去住房价格增长超过收入和租金增长,澳洲房价增长将放缓甚或大幅度下降。他说,过去住房供应量增加以及实际或预期的借贷成本增加也是促成因素。

 

霍巴特

经过了两年的大幅增长,霍巴特的房产市场一度领跑全澳,2017年增长率略低于12%。今年的涨幅也有9%左右。而根据预测,霍巴特的房价在2019年会逐渐趋于稳定,价格大约上涨1.7%左右,虽然房价会出现上涨的趋势,不过霍巴特的房产热可能会随着这一波涨势逐渐消失。不过就目前来看,霍巴特的房产空置率低于1%,说明人口增长强劲,所以目前需求仍在,而有人口需求的霍巴特在未来一年内很难出现房价下滑的可能。

达尔文

达尔文现在平均房价大致为43万澳币左右,到目前为止的12个月内房价下跌了3.7%,根据分析,达尔文目前来讲房价相对较低,但是租金收益却领跑全澳,平均租金达到5.6%,比租金收入第二的霍巴特高出了0.7%。所以综合来讲,达尔文目前从房价巅峰2014年跌落已经下跌了22%了,而租金的下跌幅度明显要低很多,所以可以看出,达尔文目前仍然在大宗商品繁荣结束后的大跌中继续下滑,但是2019年大幅下跌的可能性不大,根据预计,若无大的政策变动的话,2019年达尔文的房价会在-2% - 2%之间波动,而之后两年有可能才会根据政策的变动出现上涨或者下跌。

未来澳洲各地的投资热点预计

 

总结

综上所述,目前澳洲房产正处于调整期,将会面临更多的洗牌与挑战,买家更趋向理性投资,而目前,对房产限制最大的因素依旧是信贷,监管机构已逐步收紧对风险较高的贷款(只付利息的抵押贷款)的限制,同时对借款人实施更严格的经济状况审核。这让很多潜在买家都举步维艰,想从银行借到钱变得越来越难了。不过也并不仅仅是贷款引起的房价下滑,工资增长乏力、生活成本上涨以及现代人的债务负担,同样也会影响房价。


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