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若房市继续调整,超过80万套物业将跌穿买入价
发布日期: 18/03/2019    文章来源: 澳房汇

 

房地产低迷使多达450,000的悉尼和墨尔本物业价值下跌至低于买家购入时的价格,如果市场继续下跌,受影响的物业将会翻倍,进一步令家庭预算承压。

CoreLogic为澳大利亚金融评论报周末版所做的独家分析显示,如果房价从顶峰跌至谷底的跌幅为25%,这场衰退可能会令悉尼和墨尔830,000套物业的买家陷入困境。

房地产周期已将悉尼房价拉回到2016年6月的水平,自2017年7月见顶以来,悉尼房价下跌了13.2%。在墨尔本,房价已回到2016年11月的水平,迄今已下跌9.6%。

在珀斯,房地产价格自2014年6月见顶以来已下跌17.8%,目前已回落至近13年前的2006年5月水平。

如果两大首府城市的跌幅如一些经济学家的悲观预测达25%,房价将进一步回落至悉尼在2014年10月和墨尔本在2015年1月的水平,并将有深远的影响。

分析人士表示,受房市衰退影响的大量家庭,将对经济中最大的范畴——消费支出——产生“重大影响”。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver指将涉及近100万人,几乎占所有家庭的10%,这是一个非常大的数字,这还不包括珀斯和达尔文,这两个城市的房价也在下降。

根据澳央行最近的估计,住房财富增加10%,“短期内”将使消费水平提高3%至4%”。Oliver表示,由于很多人感觉自己的财富减少,将对澳大利亚的消费支出构成 “重大影响”。

自2006年的房价变化及预测房价回落幅度。 来源: CoreLogic

Oliver指出,悉尼房价已经下跌了13%,但只是一半跌幅。因此,如果房价从顶峰到谷底的跌幅为25%,消费者支出就会受到冲击,跌幅为2.5%。

 “在澳大利亚,消费者支出约占GDP的60%,因此这实际上相当于削减了GDP的1.5%。”

澳大利亚统计局的最新数据显示,国内消费增长为2%,是2013年以来的最低年增长,情况令人担忧,恐怕不断下跌的房价已经影响家庭支出。

摩根大通分析师Ben Jarman表示,"我们认为房市和消费行为明显互相影响,因此感到担忧,并预测消费将放缓,因房价下跌,而且要获得信贷审批越来越困难。"

墨尔本 来源: CoreLogic

Jarman表示,决定整体房地产市场和经济表现的,不是债务与资本的比率,而是借款人的债务与收入比率偏高。

当收入增长疲弱,家庭在很大程度上依赖收支平衡,才能支持消费,但这个方式已不再可行。这就是令人担忧的地方。这可能会产生一个不好的反馈循环,因为很明显,如果消费大幅减少,那么劳动力市场就会开始放缓,并会形成自我加强的循环。”

但投资者Wycee Kohr不相信“财富效应”的说法。过去两年,Kohr以$920,000在悉尼西区买下了两套物业,另一套在布里斯班,售价$400,000。

他笑着说:“我有三个女儿,我们刚买了一条狗。我想我不会削减开支。”

珀斯    来源: CoreLogic

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示,现在最受打击的将是投资者,尤其是那些在顶峰时期购买房子的人,以及那些购买了公寓楼花的人。

Lawless表示:“房市,尤其是楼花市场,以悉尼和墨尔本为主,投资者数量在2015年达到顶峰。”

他表示:“未来两年,进入交割阶段的公寓数量将达到创纪录的水平,其中许多买家将发现,他们购买的公寓估值将低于合同价格。”

虽然可能有大量家庭会受房市衰退影响,工党仍计划继续推行他们的改革,即一旦赢得联邦选举,只有新建物业可获负扣税优惠。

影子财政部发言人Chris Bowen周五表示:"不少经济学家指出,在现时的房地产市场环境,许多投资者处于观望状态,所以现在更适合改革负扣税和资本利得税折扣政策。"


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