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观点:2019年澳洲房市预测
发布日期: 11/12/2018    文章来源: 澳房汇

CoreLogic表示,在经历了2012年至2017年5年的增长之后,在截至11月初的12个月里,各州首府城市的房价中位数下跌了约5%,其中悉尼和墨尔本的年度房价跌幅最大,分别为8%和6%。


在悉尼和墨尔本,房价在周期的顶峰已经涨得过高,到了潜在买家难以承受的水平。


由于监管规则改变,以及四大银行在皇家银行业委员会调查期间积极整顿业务,这些城市的借款人(尤其是投资者)面临比以往更严格的贷款限制,房地产市场萎缩变得更加严重。


相比之下,规模较小的首府城市——尤其是堪培拉和霍巴特——州际投资者看到这些地方的性价比极高,所以在2018年的表现较整体市场为佳。


2019年,我认为我们会看到首府城市的表现趋向一致。


悉尼和墨尔本的房价在头三到六个月可能会下降。上述预测是基于各银行持续收紧贷款,市场参与者普遍感到不安,直到明年2月皇家银行委员会最终报告公布才尘埃落定。只有当大量潜在买家意识到市场存在价值时,下行轨迹才会被打破。


到复活节时,这些大城市的房价可能会进一步下跌3%至5%,到那时,房价可能会在明年剩余时间里保持平稳。严格来说,我预计悉尼的房价将比2017年9月的峰值低12%至14%,墨尔本的房价将比2017年11月的峰值低9%至11%。


 - 大选的影响 - 


与许多其他评论人士不同,我认为5月大选后联邦政府可能出现的更换不会对市场产生那么大的影响。


工党负扣税和资本利得税计划中的不追溯条文,应能保证新政的顺利过渡。在实施之前的几个月里,市场将会受到提振,因为一些投资者会试图在规则改变前入市,这可能会导致价格比我的复活节预测更早回稳。的确,我知道一些投资者目前正计划尽早进行交易。


最大的风险是,大选后拟议的政策实施过度拖延,因为这将人为地将明年大部分交易集中在政策转变之前,给市场造成大家不想出现的扭曲情况。


我怀疑较小首府城市的正面增长能否持续更长时间。投资者感觉小型城市较大城市更物超所值的感觉正减弱,尤其是考虑到大城市的经济和人口基数要大得多、价格增长幅度也更大。


因此,较小城市的房价可能在秋季趋于平稳,然后在明年剩余时间下跌达5%。


在我们的首府城市,可喜的是新的高层住宅供应将进一步减少,公寓(尤其是老式公寓)的表现将和2018年一样,继续较整体市场为佳。


如果这些预测成为事实,一些人会形容为房地产泡沫的破灭。


实际上,有节制的价格调整代表着市场有缓一口气的空间。虽然很遗憾一些风险较高的借款人将无可避免受到伤害,但在主要首府城市,大多数主流住宅物业的业主将不会受到影响。当然,首置买家的负担能力也会提高。


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