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话题》房价下跌是对澳洲经济的最大威胁
发布日期: 07/12/2018    文章来源: Ozhome

它们可能被称为竞争对手,但悉尼和墨尔本有很多共同之处。它们的经济尤其日益一致。

在过去二十年中,知识密集型服务业已经改变了这两个城市。每一个的人口都在500万左右。

墨尔本和悉尼的四大产业现在是相同的——金融服务,专业服务,医疗保健和建筑业。它们聘用了一些澳大利亚最富有成效和高薪的工人。

国民经济的表现也在很大程度上取决于我们的大都市双胞胎的命运。它们共同贡献了上个财政年度澳大利亚经济总产出的44%。

而现在墨尔本和悉尼正处于房价暴跌之中。

根据CoreLogic周一公布的数据,自去年7月房地产市场达到顶峰以来,悉尼房屋中位数价格下跌了9.5%。墨尔本的中位数价格在201711月达到顶峰,现已下跌了5.8%。

那么,房价下跌会对整体经济造成多少拖累?

几个星期前,当储行(RBA)副行长德贝尔(Guy Debelle)提出这个问题时,他说答案仍然很不确定。虽然,他的确说了储行的经济监护人正在密切关注这个问题。

资产繁荣与萧条专家、AMP首席经济学家奥利弗博士(Shane Oliver)则没有那么谨慎,他说:这可能是目前澳大利亚经济面临的最大威胁。

根据奥利弗的说法,房市衰退远未结束——他预计悉尼和墨尔本的房价将从高峰到低谷下跌20%。

房地产市场暴跌可以通过多种方式抑制整个经济体的活动。

随着价格下降,房地产转手的数量减少,房屋建筑商和房地产开发商可能会通过缩减建筑计划做出回应。反过来,这可以减少建筑业的活动和就业。该行业一直是墨尔本和悉尼增长的主要推动力。

房地产市场的起伏也会影响家庭消费。

不断上涨的房价可以鼓励消费者花钱——经济学家称之为财富效应。但当房地产价值下跌时,消费者通常会变得更加谨慎。

德贝尔警告说,这些事情很难预测。

他说:目前还不完全清楚房价上涨给经济带来多大的推动作用,这也意味着我们并不完全清楚它在下跌过程中可能构成多大的阻力。

但是,房价衰退持续的时间越长,消费者看到的房价下跌的头条新闻越是惨淡,支出受影响的可能性就越大。

房价下跌和房地产市场成交量下降也压低了印花税收入,这是州政府收入的主要来源。这可能通过减少政府可以支出的金额,特别是在基础设施方面,增加另一个经济约束。

谘询公司SGS Economics and Planning本周公布的澳大利亚城市和地区经济表现报告显示,房价下跌已经对悉尼的一些重要行业造成了影响。

城市房地产服务业的好时光已经过去——它在2017-18年缩减了约0.5%

更令人担忧的是,该行业的疲软状况对悉尼经济的贡献超过其他任何金融服务。

悉尼产生的每六元中就有一元来自金融业,其财富与房地产市场有关。2017-18年该行业的状况较前几年有所减弱。

另一份报告显示,维州的经济也可能正在走软。澳盛银行(ANZ)最新的统计数据追踪各州的表现,显示9月季度维州的活动自2014年以来首次低于趋势。

历史表明,我们大城市的经济受到房地产市场起伏的影响。

奥利弗说:悉尼,以及更广泛的新州房地产市场有着悠久的繁荣历史,推动了新州经济的健康发展。

撰写SGS Economics and Planning报告的经济学家罗恩斯利(Terry Rawnsley)分析说,在过去三十年里,悉尼的经济增长率在房价强劲增长期间平均为3%至4%。但当房地产市场持平时,该市的经济增长率平均只有2%左右甚至更低。

悉尼上一次房价大涨在2003年左右达到顶峰,随后房屋建筑活动持续低迷,导致新州经济长期处于低于平均水平的增长阶段。

罗恩斯利表示,在过去的三十年中,墨尔本的房价变动与经济表现之间存在着相似但并不明显的联系。

这一次墨尔本和悉尼很幸运,房价暴跌是在经济相对稳健的时候出现的。低失业率和稳定的人口增长使得房价不太可能出现灾难性的崩溃。维州和新州的一系列基础设施项目将有助于抵消住宅建设的疲软状况。

即便如此,后果很大程度上将取决于悉尼和墨尔本的家庭如何应对正在出现的房地产市场低迷。

 

本文译自《悉尼晨锋报》Matt Wade

 

 


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