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话题》楼市发展五阶段:悉墨房价将跌40%!澳洲房价崩盘已成定局!但跌到什么时候才会涨?
发布日期: 21/02/2019    文章来源: Ozhome

一份新的报告警告称,在这场自19世纪90年代大萧条以来最严重的楼市崩盘中,澳大利亚的房价可能下跌逾40%。我们现在处于这场“大屠杀”的第二阶段。

仅今年一年,悉尼和墨尔本的房价就可能下跌25%,在即将到来的房地产大屠杀中,房价甚至有可能下跌一半。

我在过去5年一直在警告即将到来的房地产崩盘。我在20日的一份报告中说过,最近的房价下跌仅仅是个开始。

CoreLogic 1月份数据显示,目前,悉尼和墨尔本的房价分别较20177月和11月的峰值下跌了12.3%8.7%,墨尔本的房价下跌速度是有史以来最快的。

我们认为,从长远来看,悉尼和墨尔本的房价有可能下跌一半。我不会对房价至少下跌40%的跌幅感到意外。

AMP Capital预计,悉尼和墨尔本市场的总波峰至波谷的跌幅为25%,而瑞银(UBS)预计的跌幅为25%,但风险上升了30%

抵押贷款债务增速已从201712月的6.3%放缓至201812月的4.7%,银行高管预计,未来几年这一数字可能降至2%-3%

我写的一篇《让大屠杀开始吧》(Let the Bloodbath Begin)的报告概述了房地产市场面临的至少18个不同的阻力,从1200亿澳元的无息贷款展期和抵押贷款经纪人的外逃到工党提出的税收改革。

我认为,随着澳大利亚债务融资的资产泡沫破裂,澳大利亚正处于5个阶段的第二阶段。损失会越来越大,而且会越来越快,因为泡沫破裂会带来经济逆风。

在第一阶段,房价在大幅上涨后开始下跌,多数人会认为这只是“小幅回落”。第二阶段是当房价进一步下跌时,小型房地产开发商开始破产或取消未来的项目,银行的盈利能力开始停滞。

现阶段的情况是,房价下跌超出预期,但是有序的。第三阶段是房价跌幅更大,银行利润进一步受损,更多开发商破产,建筑工人失业增加。

这时,恐慌慢慢开始出现,尤其是在高杠杆借款人中间,人们的心态最终从否认转变为质疑,因为没有人相信价格会下跌这么多。

我们现在正从萧条的第二阶段过渡到第三阶段。

第四阶段是经济衰退开始的时候。抵押贷款违约和失业率上升,银行利润锐减,住宅建设嘎然而止,房子卖不出去。

最后一个阶段是房地产市场触底。银行已得到纾困或国有化,但信贷供应仍然有限。现金充裕的买家或私人基金以折扣价购买不良债务和住房。价格开始缓慢反弹。

从好的方面来说,房子将再次变得非常便宜。对经济而言,这可能是一个糟糕的时期。经济衰退的风险真的很高。

上世纪90年代初的经济衰退是我们不得不经历的衰退,但我认为,今年年底,我们可能进入真正会造成伤害的衰退。

在报告中,我认为,时间越长,政府或监管机构通过采取一些激励措施来刺激阻止房价下跌的可能性就越小。

让房价再度上涨的唯一途径是放松放贷标准(上个月,审慎监管机构确实提高了只计息贷款的上限),但皇家银行委员会的影响使这种情况不太可能发生。

经济衰退标志着庞氏骗局的终结。人们必须明白,房地产市场上已经有太多投资者被套牢了,除非房价上涨,否则我们无法购买更多的房地产。

我们所警告的一切都已成为现实,比如抵押贷款欺诈、非法贷款行为、澳储行过早降息的愚蠢行为。但实际上,我们所要谈论的只是人们的生计。

 

本文译自Lindsay David,作者是LF Economics的创始人。


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