话题》现在的澳大利亚,到底是租房好还是买房好?看完这些数据你就知道了! - Ozhome
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话题》现在的澳大利亚,到底是租房好还是买房好?看完这些数据你就知道了!
发布日期: 16/01/2019    文章来源: Ozhome

全球投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)的市场分析显示,在房价暴跌、库存积压、市场人气持续低迷的城市地区,想要买房而非租房的人数正在急剧增加。

该机构的分析显示,在楼市开始下跌后的15个月里,尽管房价预期已跌至历史新低,但认为现在是买房良机的悉尼家庭数量又增加了约20%

这种反应(认为现在是买房良机)是“不理性的”,大家最好等到房价进一步下跌再买房。

买家的反应是不理性的,但可以理解。近年来,房价逐步上涨,从10%20%甚至30%,人们总是很想在一下跌时就出手。但首次下跌的时候并不意味着就是买入的良机。

当没有任何乐观情绪时,就是买入的时候。等到市场被炸透了再说。

安盛保险(AMP)和澳盛银行(ANZ)等大型银行和金融集团预计,房价将从峰值跌至谷底,跌幅最高可达20%,这意味着在一些主要市场,房价已触底。

投资者和有抱负的房主总是在争论一个难题:到底是租房好还是买房好。

而当买家面临信贷紧缩、房价正以35年来的最快速度下跌、关键市场出现供应过剩时,问题就更加复杂了。

租房还是买房取决于“每个人的相对经济优势、个人偏好、个人环境和地点”。

前两个因素可能是主要因素。在澳大利亚的许多地区,租金没有跟上房价上涨的步伐,因此选择租房而不是买房是有道理的,尤其是在连房租都负担不起的悉尼和墨尔本。

这些城市的低利率和房价下跌正开始改变这一现状,但我认为还没有到那一步。今年房价可能还会进一步下跌,所以选择租房等待更好的价格是有道理的。但是,即使租房比买房便宜,一些人还是强烈地倾向于买房,因为租房只是一种生活方式的选择,他们想要一处你可以称之为自己的房产,想怎么装修就怎么装修。

在未来的7年里,股票和债券的平衡投资组合的回报率将超过住宅地产的回报率。

但房地产和金融咨询公司Strategic Finance的董事Mario Borg等其他人则声称,杠杆住宅地产是一种可以长期持有的资产,将继续跑赢股市。

但我认为,这往往取决于这处房产所在的地点以及个人情况。

例如,在堪培拉,由于国防职位、毕业生入学以及大学生回来,租金上涨了约8%

根据SQM Research的数据,相比之下,澳大利亚最大城市的所有出租物业中逾3%都处于空置状态,这一比例是2004年奥运会后房地产市场低迷以来的最高水平。

股票专家也表示,不断下跌的价格和较低的回报意味着可能是时候考虑其他投资了。

过去60年,澳大利亚房地产价格和股票的年均回报率都在11%左右,尽管这两种资产类别在市场高峰期的表现都好于其他资产类别。

房价下跌意味着,在未来的7年,许多人的租房生活将会比买房的更好,他们可以将这一差价投资于一个平衡的投资组合。七年是我预计经济下滑的高峰到低谷的时间。

市场周期、房地产收益率以及当前的回收期都表明,现在不是买房的最佳时机。选择租房的话,你还将有时间存更多的钱,这样你就能获得一笔更好的交易,或者省下贷款机构的抵押贷款保险。

我的计算考虑了房地产所有权成本(澳储行预计为每年2.6%左右)和房地产交易成本(包括印花税)。

房地产投资者应该从更长远的角度看问题,比如说30年。我的分析是基于一名购房者借款50万澳元购买了一处55万澳元的房产的案例。

假设房地产的投资回报率为7%,而资产组合的投资回报率为8%,那么在贷款期间,房地产的投资表现将好于房地产,约为35%

假设股票市场能获得更高的回报,那么房地产如何才能脱颖而出呢?

这都和复利有关。你可以利用复利有效地将5万澳元的现金杠杆化成为55万澳元的资产。当你在没有负债的情况下投资时,回报率仅以基本现金金额为准。

还有,在偿还贷款时你还可以增加这处物业的权益,你可以用这笔额外的贷款为股票或期货管理基金等其他投资提供资金。

 

本文译自Chris BryckiShane Oliver,作者分别是Stockspot创始人兼首席执行官和AMP Capital的首席经济学家


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