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话题》请系好您的安全带,澳房市即将硬着陆!
发布日期: 13/01/2019    文章来源: Ozhome

对美国人来说,美国梦是一个广泛分享繁荣、自由和机会的愿景。而习近平的中国梦关注的是收入增长和国家复兴。

澳大利亚人曾经有过一个更简单的愿望:在占地四分之一英亩的土地上拥有一栋独立的郊区住宅。但那个愿景在不久前死去了。

早在20世纪80年代,单户独立式住宅约占建筑许可的四分之三,甚至在20世纪90年代和2000年代,这一比例仍有约三分之二。

从那以后,它的占比急剧下降到不到一半,而高层建筑在澳大利亚传统的单层天际线里的份额越来越大。

在许多方面,对于一个住房建设很少跟上人口增长的国家而言,大兴土木是一个福音。

但悉尼的房地产市场现在在20世纪80年代以来最严重的衰退中下跌了11.1%——这一趋势反映在全澳范围内——向高层公寓的转变可能会导致房地产市场崩盘进一步下滑,而这种情况开始对经济构成威胁。

要了解原因,请想想房屋和公寓的建造和购买方式的差异。新的独立屋可以在短短六个月内建成,但大型的高层建筑可能需要多达五年。

即使是在那个阶段之前,也有一个寻求规划审批的过程,而高密度开发案的审批过程往往更长。最重要的是,获得建造住宅大楼的融资通常取决于预售出大楼的某一部分公寓,这又进一步拖延了进度。

因此,对于需求和信贷条件的变化而言,以公寓为主的房地产市场的灵活性要低于单户住宅所主导的市场。

在市场炙手可热的五年前规划建造的公寓大楼,现在可能只好拆掉脚手架,因为市场行情看起来很不乐观。

更糟糕的是,大型公寓大楼的开发商不可避免地拥有大量库存,因此有强烈的出售动机。如果价格过低,他们可能会降低这栋大楼的价格,因为房产通常是根据同类销售额来估价的。

这就是一个相信我们的房地产市场还会更糟糕的理由。到目前为止,公寓占主导地位的低价房产,相对还没有受到当前价格溃败的影响。例如,根据房地产数据提供商CoreLogic的数据,在墨尔本,最便宜的10%公寓只从最高点下跌了0.6%,而最贵的10%公寓则下降了13.9%。

这些情况可能反映了主要贷款机构的紧缩政策。由于公寓通常比房屋便宜,因此购买较少依赖于房屋贷款的可用性。但是,接近完工的巨大楼盘可能会改变这种动态。

根据BIS Oxford Economics的数据,在墨尔本,新建的高层公寓数量将从今年的13,500套增加到17,000套。这家谘询公司称,在悉尼,26,300套新公寓将进入市场,仅比2018年的28,000套略有下降。

处理这波库存浪潮可能会让事态变得凌乱。CoreLogic的研究负责人库舍尔(Cameron Kusher)表示,预售公寓完工后的估价低于楼花售价的情况越来越普遍,这表明这部分市场越来越疲软。

这可能导致贷款人撤回有条件的融资提议,这意味着开发商必须找到替代买家。

如果他们想避免使整栋建筑物贬值,他们必须想方设法为这些新客户提供非官方折扣,例如通过退还土地税或维护费。

毫不奇怪,在每一座州府城市,公寓亏本转售的案例都多于独立屋:根据CoreLogic的数据,布里斯班近30%的单元房在9月亏本转售。

矛盾的是,这意味着周五疲软的建筑活动数据,即公寓建设以2012年以来的最快速度下滑,对房地产市场来说是个好消息,哪怕对更广泛的经济来说不是。

当然,房地产价格暴跌可以说是这个昂贵的市场所需要的——但公寓供过于求,利率创历史新低,四大银行在皇家调查委员会关注其业务实践之后不愿积极放贷,防止房价暴跌的传统刹车已经磨损。

我们正在危险地接近房价回调变得无序的境地。

请系好您的安全带。

 

本文译自BloombergDavid Fickling文,作者是Bloomberg Opinion的专栏作家,专注于商品、工业和消费品公司。他曾是彭博新闻,道琼斯,《华尔街日报》,《金融时报》和《卫报》的记者。

 

 


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