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超干货!投资大神深度解密澳洲房地产
发布日期: 02/04/2019    文章来源: 澳房汇    编辑: qiang



澳洲的媒体通常喜欢对房价作出悲观预测和大肆渲染,但我们的房地产市场真实情况究竟是怎样呢?


这要看你说的是哪一个地域的市场,因为有些地方的房市表现要比其他地方要好得多。另外,还要看你是站在买家、卖家还是长期投资者的角度。


不错,我们的房市正在下跌,Corelogic报告指出,2019年2月,全国住宅价格连续第16个月下跌。但是,下跌速度正在放缓。


现时的房市下与多个因素有关,主要包括:


  • 投资者活动减少 - 这是由于银行信贷紧缩,本地投资者难以获得贷款,而同时新推出市场的物业和楼花公寓供应还在增加;

  • 海外投资者显著减少 - 由于税金和费用增加,导致资金紧绌;

  • 消费者信心下降导致买家观望,需求减少; 

  • 即将到来的联邦选举带来的政策的不确定性。


或许,我们应该从客观一个的角度来看待目前的情况。


总体而言,澳大利亚房价已回到2016年9月的水平。


2019年2月,除霍巴特外,所有首府城市的房价都有所下降,但远没有一些悲观的媒体评论员所认为的那么糟糕。


过去一年,首府城市整体房价下降7.6%, 乡镇地区整体房价下降1.4%。


截至2019年2月28日的房价指数


各首府城市房价年度变化


什么市场受影响最大?豪宅市场


通常情况下,当市场转向时,豪宅市场受到的冲击更大,因为这并非必要的支出。在这样的时候,也许你不会急于把500万元的房子换成700万元的房子。


不过,与此同时,较便宜、较负担得起的地区也会受到影响,因为这些城区的工资增长可能较低。


全国季度及年度房价变化


悉尼房市:独立屋跌幅大于公寓


自2012年上一轮周期开始以来,悉尼住宅价格飙升了近80%,然后,悉尼房地产市场在2017年中到了顶峰。


自此之后,悉尼的房价就一直在下跌,过去三个月住宅价格下跌了4.1%,2月份的跌幅放缓至1%。


有趣的是,悉尼房独立屋价格的跌幅大于悉尼公寓的跌幅,房价越高的物业下跌幅度也大于房价较低的物业。


这是由于负担能力,以及首置买家激增,支撑了低价物业的需求。


在悉尼,首置买家十分活跃,导致房价最低的四分之一市场(尤其是公寓)更为强劲。


今年上半年悉尼房市估计会继续疲软,部分原因是由于投资者活动低迷,而新公寓供应过多,但今年下半年在联邦选举之后,房市可能会回升。


显然,在悉尼房地产市场的一些地区,今年的跌幅可能会比平均水平大得多(我们指的是楼花),而一些市场的情况仍将保持不变。


投资者已放弃楼花公寓,而许多几年前购买楼花的人,现在正面临估值远低于合同价格的问题,这令到银行不愿贷款给这些公寓。


但在这个情况下,强劲的经济增长和就业正导致悉尼人口增长和房地产需求持续增加。


与此同时,游客和移民对澳大利亚的房地产的兴趣不会减。


悉尼季度及年度房价变化


墨尔本房市:有最强劲的人口增长支撑


墨尔本房地产市场在2017年11月见顶,2月房价下跌1%,年跌幅为9.1%,自见顶以来的总跌幅为9.6%。


但墨尔本的房地产市场表现不一,在过去12个月里,独立屋的价格下跌幅度(-11.5%)也大大超过公寓(-3.7%)。


墨尔本房价最贵的物业较去年同期下跌13.1%,而房价最低的物业仅下跌2.1%,这是由于印花税优惠政策令首置买家人数上升。


总体而言,强劲的经济、就业增长、全国范围内最强劲的人口增长以及占全数35%的海外移民涌入,将支撑房价。


请记住,墨尔本是发达国家中增长最快的10个大城市之一,其人口在未来四年可能增加10%左右。


墨尔本季度及年度房价变化


布里斯班:租金回报颇具吸引力


许多人一直预测,布里斯班的房市最终将迎来转机,但尽管表现较澳大利亚大部分地区为佳,但最近的市场环境放缓,自2012年以来房价首次下跌。


不过,布里斯班各地区的表现不同,市中心和中环城区的独立屋价格不断上涨。


目前,新公寓的供应过剩正慢慢被消化,但租金和房价尚未上涨。


不过,我们预计布里斯班市场不会出现像墨尔本和悉尼那样的大幅回调,因为租金回报颇具吸引力,加上住房负担能力相对健康,来自南部各州的买家和投资者的需求非常强劲。


布里斯班的经济正受到皇后码头、HS码头、TradeCoast、跨河铁路、第二机场跑道和Adani煤矿等大型项目的支撑,但这些项目带来的就业增长要几年后才会出现。


与此同时,随着悉尼和墨尔本跨州移民的增加,以及寻求强劲的租金收益和资本增长的本地和跨州投资者的回归,2019年对布里斯班的房地产来说应该是一个不错的年份。


布里斯班季度及年度房价变化


阿德莱德:经济状况颇为乐观


阿德莱德房价在过去12个月中上升1%。


阿德莱德的房地产市场今年很可能会像过去几年一样,继续保持良好的发展势头,原因是房价便宜,需求平衡,经济状况颇为乐观。


许多新项目正在创造新的就业机会,比如耗资24亿元的阿德莱德皇家医院及制造和维护军用船只的阿德莱德港国防合同,将可吸引更多移民。


虽然阿德莱德的房价目前是所有首府城市中最容易负担的,而短期的前景也不错,但在接下来的几十年,澳大利亚的大部分长期就业增长,经济增长和人口增长将出现在我们的四大首府城市,这意味着投资者会选择比阿德莱德更好的地点去作长期创富。


阿德莱德季度及年度房价变化


珀斯房市:形势依然严峻


西澳的房地产市场形势依然严峻,珀斯的房市一直处于下行趋势,自2014年6月见顶以来,目前已下跌17.8%。


珀斯的房价中位数目前是所有首府城市中最低的,但住房负担能力长期一直最好,当地市场信心较低,经济状况较差,失业率相对较高,移民水平较低。


为了让更多人回归西澳,需要创造更多的就业机会。


现时在西澳进行反周期投资还为时过早。我认为房价在未来几年都不会大幅上涨。


珀斯季度及年度房价变化


霍巴特房市:增长难以持续


过去三年,霍巴特一直是表现最好的房地产市场。


去年,独立屋价格上涨6.8%,公寓价格上升8.8%。


但2019年很可能会出现变化,霍巴特房市会失去上升的势头。


过去几年,很多投资者看中霍巴特这个房市热点,但在就业不足、人口增长不足、基础设施支出不足的情况,令情况难以持续。


请记住,自住买家创造了房地产市场(他们占70%),而投资者创造了房地产繁荣,这就是霍巴特的情况。


霍巴特市场太小,不适合长期投资。


霍巴特季度及年度房价变化


达尔文房市:没有明显动力


达尔文市的房地产市场在2010年8月见顶,目前仍受到矿业繁荣结束的影响,就业市场非常疲软,缺乏移民和基础设施支出。


目前,房价比过去平均水平低27%,未来10年我们不太可能再次看到这个水平的房价。


达尔文市场的规模较小,因此更容易受到当地事件的影响,而且达尔文通常空置率较高,而且经常变化,这是因为有大量流动工作人口。


达尔文目前还没有明显的增长动力,并不适合投资。


达尔文季度及年度房价变化


堪培拉房市:中期继续看好


堪培拉的房地产市场一直被忽略,但成绩斐然,过去一年房价上升3.4%,独立屋涨幅(4.1%)远高于公寓 (1.1%)


尽管预计2019财年堪培拉经济增长将放缓,但很可能仍高于全国平均水平。


预计人口增长将保持强劲,这将支持住房的基本需求。


在堪培拉,公共部门占就业岗位的40%以上,如果历史重演,今年稍后联邦选举前不确定的政治气候将降低当地消费者的信心,并略微减低住房需求。


但与以往一样,这一现象将在大选后自我修正,堪培拉的房地产市场很可能在中期继续表现良好。


堪培拉季度及年度房价变化


总体:房市交易正在放缓


Corelogic估计,全国已交割的物业销售额按年下降12.8%。


达尔文市和堪培拉是今年仅有的两个销量上升的城市。


全国月度平均成交量变化


租赁市场举步维艰


租赁市场继续走低,然而,租金在每年的这个时候确实有上涨的趋势。


全国租金2月上涨0.3%,过去一年上涨0.4%,这是有史以来最低的年增长率。


随着租金增幅超过房价增幅,租金收益率继续从历史低点回升。不过,在大多数城市,租金收益率通常仍远低于长期平均水平。


全国租金总回报


全国租金年度变化


其他市场指标


出售物业所需的天数和卖家折扣率呈上升趋势。卖家似乎已经意识到,现在不是出售的好时机,与近年来相比,新推出发售的物业数量已经减少,但由于出售的时间拉长,待售物业总数量不断累积,正在大幅上升。求快的卖家要给出可观的价格折扣。


卖家折扣率中位数


今年初,拍卖清出率较2018年底的时候要高,但远低于一年前,成交量也远低于2018年。


首府城市整体每周拍卖清出率


尽管全国新推出发售的物业数量正在下降(无急切需要的卖家在观望),但待售房屋的总数却高于一年前,因为物业的出售所需要时间更长。


直到2019年3月3日的28天,新推出发售及待售物业的总数量


在截至2018年3月的12个月,随着海外净移民率和自然增长率的下降,人口增长趋势有所放缓。人口增长放缓对住房需求有负面影响。


全国人口季度变化


住宅审批数量呈下降趋势,预计还会进一步下降,尽管2月略有增长。


全国住宅审批数量


房贷数据和信贷总额凸显出投资贷款增幅放缓,自住贷款虽然放缓,但仍相对健康,在截至2019年1月的12个月中增长6.2%,而投资者信贷增幅为1%,创有史以来最低水平。


官方利率仍然保持在1.5%,市场预期降息的可能性大于加息。


贷款年度变化


尽管房地产投资者很难获得贷款,但由于房市缺乏买家竞争,加上政府的优惠措施,令首置买家重返市场。


买家和投资者要抓紧机会


很明显,房地产市场又将迎来有趣的一年,一些地区的房价将出现温和增长,而另一些地区几乎没有增长,也有一些地区的房价下跌。


澳大利亚的房地产市场各有不同,很受当地因素的影响,包括就业增长、人口增长、消费者信心和供求关系。


这对买家和投资者来说都是一个合适的时机,因为他们将面对更少的竞争。


请记住,我们的房地产市场和以往一样,投资者在周期的这个阶段可以获利。


因为低迷期只是暂时的,而位置优越的首府城市物业永远都有长期增长的条件。


不过,现时如何正确选择合适的物业更为重要,因此,应该在就业增长、人口增长或有大型基础设施等多重长期增长推动力的地区买房。


同样,正在经历中产阶级化的城区可能会表现得更好。


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