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重要事情问两遍:房市见底了吗?见底了吗?
发布日期: 14/04/2019    文章来源: 澳房汇

在文中,John McGrath告诉大家:你该买房了。但他没有一一列出房价马上上升的严密逻辑,而是“很实用”地说了三件事:


  1. 价格已经下降10-15%,你会比一年前买房的人省下一大笔。而他们都是有银行支持的,你要明白,银行也不愿意房价跌得超过这个水平。


  2. 你现在买房遇到的竞争者已经大大减少。


  3. 利率已经很低,市场预期还会更低,低利率环境最有利于减轻刚刚买到物业时的经济压力。


McGrath是很有名的上市中介公司,所以,John这样说,自然吸引眼球。


但,真会有人马上采取行动吗?我看不多,原因是什么?


文下有人留言:“一个靠卖房子上市的公司,什么时候都说现在是买房子的时候,谁信你呀?


但我想这个说法并不对。因为我们看得出,John纯粹是凭他敏锐的嗅觉,告诉大家房市到底了,他跟大家分享的是三十多年从事房地产的经验,而不是为了拉抬自己公司的生意。


要买房,你不一定要帮衬他啊。


大家不敢买房的原因,是还有强大的不明朗因素,市场还不断出现唱衰的悲观报告。


今天我们编辑部就在讨论一条消息,原本的题目是:


“House values are expected to fall sharply 澳洲房市还将有大幅下跌!


说的是Moody's Analytics穆迪分析出了一份报告,预测澳洲房市在2020年缓慢复苏之前,还有一波大跌,2019年墨尔本独立屋的价格会下降11.4%,悉尼则下降9.3%。


关于公寓,报告说悉尼的价格下降速度会温和,预计2019年下降5.9%,2020年上升4.2%。


在墨尔本,跌势会更久一些,预计今年下跌5%,2020年会再下跌1.4%。

如果你喜欢信专家,看了这样的报告多半就会跟自己说,还是先别动,再看看吧。


但我们内部的讨论,重点是要看穆迪分析说了什么道理。


报告说:未来房市很可能低迷,而且情况会加剧。主要是受负扣税政策变化和贷款进一步收紧的影响。


里面重要的警告是:到今年3月,房市经历了连续第17个月下跌,预计全国房产价格将在今年第三季度见底;但,如果工党赢得下月的联邦选举,他们负扣税政策变化给市场带来下行风险。工党上台后的第一年,投资者市场的低迷情况是会加剧的。如果住房市场的下降幅度大于预期,那么财富大减的效应可能会令家庭消费减少,然后整体失业率可能会上升……


你看这话,既预告房市会见底,又反转说低迷会加剧,报告要达到的政治目的就很明显。


为了让大家准确把握专家的用意,我们最后并没有按原文翻译题目,而是改为:《穆迪分析房市还要大跌,继续施压工党负扣税政策》。


那么,怎样看待这些负面消息呢?我个人的意见是,不要陷入什么自由党、工党的政治争斗的框框中去,自由党推的政策有时候也是会很蠢的,而工党在霍克、基廷的时代,也曾放宽政府管制,把经济搞得很好。


在民主的环境中,选票、民意,才是最可靠的力量。什么负扣税、资本利得税、已经讨论了很多,工党能听进多少,就是多少了,而事实上,工党也在调整政策适用的范围,只不过,没上台真正执行,没撞到墙上把失业率做上去,就不能给喜欢玩“金融文革”的人一个交待,所以暂时难以回头的。


但我们也要有信心,人们对保护财富的意愿是强大的,当理智的政策不能靠民主选举胜出时,民意还是有可能冲破临界点而爆发。


“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”是一个很好的理想,但这样推行“结果平均主义”并不符合经济规律,盖千万间广厦的资金哪儿来?并没说清楚。


以理想来取代政策,带来的很可能就是经济灾难。不要说千万间,香港的“八万五建房计划”,就曾引起50万人大游行。在澳洲,有房产的人士超过1500万,大家现在之所以还忍得住,其实是前几年确实涨得太多。如果房价还大跌,人数就会大面积被波及,工党即使上台了,也不能冒这个险。


关于目前澳洲房市的情况,概述得最完整的是国民银行最近出的一份报告 “How bad is the downturn in house prices? 澳洲的房价下跌有多糟糕”。


这份“摸底报告”总体想表达的是:房市已经跌“够”了。这里把要点总结如下:

  • 自2017年底以来澳洲房价一直在下跌。许多人预测下跌将持续很长时间。

  • 目前的房市衰退已经是有记录以来最大的一次,也是历史上最严重的几次之一。

  • 它已经超过2009年的全球金融风暴了。

  • 家庭住房是大多数澳大利亚家庭最大的财富储备。

  • 家庭收入增长疲软,支出减少,已经可能拖累经济增长,并给失业带来上行压力。人们普遍认为澳联储应再次降息。

  • 澳央行本月初已承认,收入增长疲软和房价下跌正在影响消费水平。

看图表下面所列的资料来源,就知道这份报告做的很用心,也知道澳洲的房市下滑,究竟有多严重。有需要看National Bank这份“摸底报告”的,可联系我。


无论这个底,是现在到,还是大选后到,准备起来也差不多了,我会建议看房、谈贷款应该早做准备。接下来可预见的是:告诉你房市回升的“专家”肯定会越来越多。


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