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首次置业做得好,是扩张房产投资组合的重要基础
发布日期: 17/04/2019    文章来源: 澳洲房产大全

首次置业做得好,是扩张房产投资组合的重要基础。

首次置业做得不好,在财务上,你有可能会被耽误好几年才可以继续投资,进退两难;在情绪上,你继续投资的信心可能会备受打击,需要很大的勇气带着伤痕继续前行。

 

因此,今天我提出如下5个问题,让所有首次置业者去思考。

 

如果你已经不是首次置业者,欢迎把这5个问题分享给你认识的首次置业朋友。

 

1、如何跑赢市场?

 

许多人首次置业时都选择自住,我对此没有意见。但是,哪怕是自住,也应该抱着投资的心态去购买,以跑赢市场为目标,这样你才能为将来的房产投资组合打下坚实的基础。

 

你好不容易存了一笔钱,这笔钱也许只够你做一次购买,而不像成熟的投资者那样有更多的资本。你的机会成本特别高,买了这套房就买不了另一套房。

 

因此,无论你是买自住房还是投资房,都应想想你要买的房子如何为你赚钱,是否有潜力让你获得高于市场平均水平的回报。

 

房子所处的地理位置,人口数量、人口流动、家庭收入、就业岗位、基础建设、房屋供应量、房屋成交量、房屋空置率、整体价格走势等数据如何?该区域的趋势是供大于求还是供过于求?

 

房子的价格在该区域同类房子中属于低价位、中价位还是高价位?如果是低价位,是否有办法人为地让房子进入中价位行列?如果是中价位,是否有办法人为地让房子进入高价位?

 

如果所买的房子是纯投资房用于出租,那么该房子是否有潜力可以人为提升它的租金回报?

2、如何退出?

在入手购买任何一套房产,都应该想想你有什么样的退出机制。

想想你将来什么时候可能会把房子卖掉,到时候谁会成为你的接盘侠,他们将愿意支付到那时候的市场里的低位、中位还是高位的价格?在你出售房产的时候,市场上都有些什么产品在跟你的房产竞争买家?

 

如果你打算长期持有而不卖,只想继续抵押房产,用于增贷或者转贷,让先前投入的资本回笼,那么你得想想,在估价师的眼里,你的房子跟其他房子相比,它的优势在哪里,它的劣势在哪里?

 

3、如何合理避税与风险?

如果是夫妻两人共同购买自住房,那么是否考虑把房子记到职业风险较小的一方上(即被告的可能性较低的一方上)?

 

如果是纯投资房,你已经计划人为打造出正现金流和大幅资本利得。那么是否考虑先成立家庭信托,让信托持有房产,以便把收入和资本利得分配到税率较低的家庭成员,以及相关的其他公司或信托那里去,以获得优化税务的效果?

使用信托的另一个好处是资产保护,当个人被告时,信托里的资产一般情况下不受影响;当信托被告时,信托受益人的个人资产一般情况下也不受影响。


如果你本身没有自住房,但有意向通过装修或者分地让你的第一套房子获得升值。那么是否考虑以自住名义购买,交割后搬进去短暂居住,再开始你的工程,最后按自住房出售,从而免交资本利得税?


4、如何做后续投资?

当你买了第一套房子后,你如何才能继续再买第二套房?

如果你的答案是,无法马上买第二套房。只能花时间慢慢去存第二笔钱做下一次购房的首付,再慢慢增加自己的工作或者生意收入从而提升贷款能力,那么你正想购买的那套房从近期来看,未必是最适合你的。

 

你需要考虑的是,你以什么价位购买什么样的房产,花多少钱在这房子上做什么事情,从而让你尽快有能力投资下一套房?

这套房产以及你的操作策略,是否能让你的贷款能力有所提升?让你回收原始资本?并且还能获得新增的大块利润?

 

举个例子,如果你的目标是逐渐建立房产投资组合,获得每年10万澳元的被动收入,从而取代你现有的工作收入。

而你眼前有一套租金回报率十分高的商业物业,每年能给你带来4万澳元的被动收入。但是你买了这套商业物业后就没钱干其他事情了,短期内也无法再做新的投资,那么,眼前的这个机会听起来不错,但不是最适合你的。

5、如何贷款?

 

许多首次置业者的存款不多。

为了尽快入市,是否考虑支付额外的房贷保险(LMI)从而获得80%以上的贷款比例?例如95%?这笔保险费用不是一个小数目,高达购房价的2-3%,但一般可以加到贷款额度里,而不需要你给现金。

 

这时候,如果你的策略是自住、装修、一两年内出售,那么你是否应该选择一个可以部分退还房贷保险费用的贷款机构?再比较一下多家贷款机构的政策,看哪家定的房贷保险费率低,退款比例高?

 

面对目前固定利率低于浮动利率的贷款市场,你是否应抵住诱惑,选择浮动利率,以获得灵活性,随时可以出售房产,而没有固定利率惩罚条款的约束?





总的来说,首次置业要做得好,需要花时间去考虑许多问题,但这个时间投入绝对是值得的。

当市场火爆的时候,许多首次置业者因为担心手脚慢了就错过了市场涨势,因而他们快速入市了,这个可以理解。

而现在市场没有两三年前那么活跃了,所以需要你的操作做得更精细,才能获得成功,并为持续扩张房产投资组合打下良好的基础。


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