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2019年房产投资该如何全盘布局?
发布日期: 21/02/2019    文章来源: 澳洲房产大全

澳洲的房产市场是有周期的。

 

过去一两年里,市场在高位回落,进入调整阶段。许多普通投资者灰心丧气,坐等下一波行情的到来。

 

行情好的时候,他们搭乘市场的顺风车,只需要买买买,等等等,就能或多或少赚点钱。可是行情一变,顺风车已经不存在了,得自己开车时,他们却不懂如何操盘,也不知道方向在哪。

 

高级投资者懂得全盘布局,无论处于市场周期的哪个阶段,都能通过房产盈利。他们不仅仅会搭乘顺风车,还会自己开车,积极地操控他们的投资组合,而非随波逐流。

 

2019年的房产市场,已经进入了技术性要求很高的时期,也是高级投资者们大显身手的时期。


如何在“大行情”的背景下制造自己的“小行情”,才是当下最重要的课题。

 

如果你愿意花时间、精力和金钱,为你的房产投资进行全盘布局,然后在全年里切实执行计划,那么你成功的机率将大大提升,你也不再是普通投资者。

 

那么2019年该如何全盘布局?我们主要看大环境是一个什么状态,根据自身现有的财务状况、投资状况以及短、中、长期投资目标,制定行动方案。

 

由于篇幅限制,在这里不能针对每个人的情况展开,因此提供以下适合大多数人的建议:

 

一、检视已有投资组合


 

前几年市场火热时,很多人花更多的时间在新的投资上,生怕错失入市时机。现在市场热度已经降下来,如果你已持有一个投资组合,那么2019,就是冷静下来全盘检视的最佳时机。

 

在进行下一步投资之前,不妨看看已有投资组合是否可以优化和调整。尤其是以下几条重点:


已有投资房是否可以增加租金收入?


检视投资房所在的区域里,带家具与不带家具的租金收入差异如何,3个月或以上的长租与3个月以下的短租的租金收入差异如何,整体出租与按房间分别出租的租金收入差异如何,改善物业条件(如加装空调、加装入墙衣柜、油漆、更换旧地毯、更换橱柜等)能提高多少租金收入,能否加建从而增加出租空间和租金收入。


已有投资房是否可以装修以提升价值?


你的投资房是个老房子吗?如果是,不妨看看周围类似的装修过的房子的价值,再看看自己房子的价值以及装修成本,从而算出该装修项目是否有利可图。


已有独立房是否有进一步开发的潜力?


检视你的投资房位于当地市政厅规划图里的哪个区,是否可以申请分割土地、建双拼别墅、连排别墅或者公寓。如果可以,则计算开发成本和最终价值,从而算出该项目是否有利可图。


已有投资房是否在拖累你?


如果你的投资房在拖累你,处在供大于求的区域,既没有增加租金收入、升值和开发的潜力,又每个月都在亏损,还总给你带来问题(房客问题、物业管理问题等),锁定了你的资本或者贷款能力,让你无法执行新的更好的投资,那么,你得好好算一笔帐。算一算究竟是继续持有该物业,等个若干年,扣除等待的那些年里的损失后还能赚钱,还是应该承认自己犯了一个错误,果断处理掉这笔不良资产,挽救机会成本。

二、检视自身财务状况


 

这里的财务状况,主要指的是资产总值、总资产负债、贷款利率、总资产净值、可用资产净值、可用现金、现金流、税务、资产保护等因素。

 

在你进行下一步投资之前,不妨按以下几点检视自身财务状况:


已有投资房是否有可用资产净值尚未被提取?


当投资房或许已经增值,你打算长期持有,那么在贷款能力足够的前提下,应考虑通过增加贷款或转贷的方式,最大限度地把升值部分以现金形式从银行那里提取出来,放回对冲帐户里备用。


已有投资房的贷款利率是否可以降低?


如果你的贷款使用了浮动利率,那么你的利率是浮动的。不妨让你的贷款经纪人跟银行谈判,看他们是否可以降低你的利率。


你也可以直接跟银行交涉,告诉他们你在考虑转贷到其他银行,问他们利率是否可以降低以挽留你这个客户。


如果谈判不成功,可以考虑转贷,获得更优惠的利率,以降低利息开销。


你的税务是否已经被优化?


你操作一项投资并获利后,你的税率究竟是像许多投资者那样32.5%-45%,还是有办法降到30%?是否要提前设置好合适的架构体系,再作投资?对于长期持有的投资房产,你的折旧报告是否到位?


你的贷款能力是否已经被优化?


有同样的收入,为什么有些人能贷更多钱,有些人的收入则不被银行认可?你的架构体系、税务、文件材料是否可以优化,从而提升你的贷款能力,为你的下一次投资做好充分的准备?


你的风险控制做得如何?


房屋保险、财产保险、房东保险、收入保险、人寿保险等是否到位?法律与税务咨询是否到位,让你的投资操作都符合法规?你用个人名义、公司还是信托去做投资?你的架构体系是否可以有效保护你的资产,抵御突如其来的官司。

三、选择合适投资区域


 

2019年里,选择投资区域这个环节十分关键。现在大环境无法继续掩盖错误,你得在一个真正有利可图的区域里开展投资。

 

我所推荐的区域选择方式,不从区域本身出发,也不追逐下一个热门,而是从个人本身的情况开始考虑。例如:


你愿意亲自开车多长时间?


有些人可以开车1小时,有些人5小时,有些人不会开车只能使用公共交通。在地图上,以居住地点为圆心,画一个圈,把你最远愿意到达的地方圈起来,看看都包含了哪些区域。问自己,是否愿意花时间去这些区域实地考察潜在的投资机会,监控装修、分地、建筑项目的进程,与当地的政府部门、地产中介、建筑商等打交道。


你愿意坐飞机吗?


如果有好的投资机会,需要你周六清晨坐飞机去考察,可以当天傍晚飞回家,你是否愿意这样做?如果愿意坐飞机,你最长愿意飞多久,花多少钱在交通上?


你的价格区间在哪里?


在跟贷款经纪人沟通后,基本可以确定你的价格区间,对照上述按照交通距离初步确定的区域里,继续按照价格缩小范围。


你的投资策略是什么?


如果你的策略是买一套带地的老房子,推倒重建一栋新的,那么你需要重点关注新房与旧房价格差异巨大的区域。如果你的策略是短租或分租以获得更高现金流,那么你需要重点关注交通便利的中心区域。

 

考虑了上述几点后,你的范围已经缩小了很多。在这个范围内,再去考虑基础建设、人口结构、交易量、价格趋势等经济数据,最后落实到至少三个重点关注的区域,把这三个区域研究透,成为区域专家。

四、选择合适投资策略


 

房产投资的策略有很多,增值类策略包括装修翻新、土地分割、公寓楼分契、新建开发,目标是让资本在短时间内增值,创造一大笔利润;而现金流类策略则专注于每周、每月的纯利润现金收入,包括加建奶奶房(granny flat)、带家具短租、开发寄宿房(boarding house)等。

 

当然,也少不了大多数人所使用的简单购入并持有,这种策略既可以属于增值类,也可以属于现金流类,比如购入有开发潜力的土地持有一段时间后卖给开发商属于增值类,而购入现成的租金回报率很高的物业则属于现金流类。

 

哪种策略适合你?你可以从以下几点去考虑:


你的可用现金有多少?


现金不仅仅用于购买投资房,还得用于支付你所操作策略的各种开销。例如,如果你要装修,除了购房外,做装修的全部费用需要你现金支付。


你的贷款能力有多少?


你的收入与支出状况,决定了贷款能力,而你的贷款能力的强弱,又决定了是否可以执行强烈依赖于贷款的策略。如果贷款能力弱,你的下一笔长期持有的投资应该着重增加收入,而非在贷款能力上雪上加霜;不过也有另一条路,那就是操作商业贷款的开发项目, 因为商业贷款的审核更看重项目本身的可行性,而非申请人个人的还贷能力。


你的房产投资知识和经验如何?


如果你的知识和经验不足,应从金额较小、时长较短、步骤简单的项目开始。


你是否有房产投资教练指导和帮助你?


大多数投资者没有使用这方面的资源,从而也选择了大多数投资者的策略 ——简单购入并持有。房产投资跟健身、开车一样,健身教练可以让你更快获得想要的身材,开车教练可以让你更快上手学会开车,房产投资教练让你更快地学会房产投资领域里的高级操作。


综上所述,可以看出,在2019年房产投资全盘布局中,我特别强调的是你本人——你的已有投资、你的财务、你的区域、你的策略。

 

这是对你自己的全面审视以及对下一步投资操作的规划。

 

通过回答我提出的那些问题,你会认识到,自己在2019年里该做什么、做到什么程度、会有什么结果。



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