今年澳大利亚房地产市场将面临两个重大问题。首先是皇家银行业委员会调查结束后，信贷状况将会如何，另外是联邦选举将如何影响市场，尤其是如果工党获胜，可能对房地产投资的税收政策进行重大改革。

CoreLogic的最新数据显示，由于银行在2018年收紧放贷，澳大利亚的大部分地区都受到了影响。在悉尼和墨尔本，影响最为严重。在这两个城市，由于贷款审批程序较长，许多买家无法以他们预期的价格购买物业，或无法在拍卖当中出价。

在调整的第一年，房价和拍卖清出率跌幅均较大，悉尼独立屋中位价下跌10%至$918,000，墨尔本独立屋中位价下跌9.1%至$751,000。

悉尼公寓的中位价下跌6.3%至$711,000; 墨尔本的公寓中位价下跌2.3%至$541,000。

澳洲央行行长Philip Lowe和联邦财长Josh Frydenberg均表示，信贷限制过于严格，但在皇家委员会于2月1日提交最终报告之前，一切都不会改变。

该报告将包括对改善问责制和监管提出建议，并会建立更多的贷款通用准则。这些准则应该比前几年过于宽松的信贷更加严格，但希望比现在的准则更清晰可行。

今年的联邦选举将会对市场有很大的影响。选举有可能在5月中旬举行，这意味着市场活动将在4月左右减弱，因为大多数人都抱着“观望”的心态。通常在接近选举时都会出现这个情况，但今年买家和卖家将更加谨慎——尤其是投资者。

以下是工党提出有关针对投资者的负扣税和资本利得税改革的重点。

• 如果工党获胜，负扣税将只限于新的物业或楼花；如果你持有物业超过一年，现时的资本利得稅折扣将从50%减少到25%。

• 这些改革将适用于在指定日期之后购买的物业，该日期将在选举后宣布。现有的房地产投资将获豁免，这意味着这些业主可以继续享有负扣税优惠，在出售物业时仍可获得50%的资本利得税折扣。

我预计今年悉尼和墨尔本市场将继续降温。我认为这两个城市都已接近房地产周期的底部，但在好转之前，情况可能会变得更差。

我认为这两个市场目前都在经历最糟糕的调整阶段，因此秋季可能是买入物业的最佳时机。大部分的新买卖活动将在澳大利亚国庆节周末之后开始，所以买家应该会看到许多新推出的房屋广告。

悉尼和墨尔本的首置买家肯定受惠于市场降温，新州的首置购房数字创下了自2017年7月印花税优惠政策出台以来的最高水平。

澳大利亚统计局的最新数据显示，2018年11月新州新增贷款中，首置买家占16%。维州的比例更高，为19%。

不断变化的市场环境总是机会处处。以下是我对2019年的建议:

• 如果你是买家，现在是在悉尼和墨尔本买房的时机了。

• 如果你是卖家，应该向经验丰富，之前经历过市场高低谷的中介寻求建议。他们将知道如何在今天的市场上令你的物业卖得好价钱。

• 如果你是业主，应该无视那些耸人听闻的新闻标题，把注意力集中在利率上。一些贷款机构提供的固定贷款利率远低于浮动利率，这是个好机会，因为3%-4%的贷款利率不会永远持续下去。请记住，澳大利亚的利率长期平均水平是7%以上。

• 如果你是一个想在未来买房的投资者，应该考虑一下如果没有负扣税优惠，是否仍值得投资。目前工党在各个民调中领先，所以最好做好税收政策将出现变动的准备。

不管你今年的房地产目标是什么，我祝你一切顺利。