上周，我们做了一次问卷调查，调查结果显示，80%的投票者不满意当前金融机构给出的贷款利率。

同时，也有越来越多的贷款人开始意识到，在租金疲软的环境下，现金流的重要性。不少人准备在2019年初计划调整自己的贷款结构，从而到达降息或者套现的目的。

然而在过去一年APRA的重压之下，银行不断悄无声息地修改自己的信贷政策，所以，在2019年想要成功取得贷款，就一定要注意决定贷款成败的三大因素。

1估价问题

2019年无论是转贷还是新贷款申请，估价是所有申请人不得不面对的流程，因为估价的数值决定银行可以借多少款给申请人。

在2018年第四个季度，估价公司给出的房价是越来越保守，很多区域的楼花估价比合同价低8%-15%左右， 如果申请人想用自己的房子增贷套现，那么银行给出的估价平均比客户预计价格低15%左右，换句话就是“降息”可以，套钱没门。

还有一些高比率贷款客人例如90%LVR，重新估价后贷款额比房价都多，只能死死的被困在原有的银行。所以就这“估价”一项将会“卡”掉甚多申请人。

那么，有什么办法可以解决估价问题呢？

 

 1. 多尝试不同金融机构。

不同的金融机构委派的估价公司不同，所以在估价时的差异也是蛮大的，我在去年11月份有一个客户，2房的公寓，不同金融机构估价差出去6万澳币。

2.申述。

如果贷款申请人极度不满意自己的房屋估价，可以向银行上述，但是必须提供物业周边同类房型最近2个月成交价格历史，或者房屋改造升级的证据。

3.指定估价公司。 

大多数金融机构都是随机委派估价公司对物业进行估价，然后有些金融机构可以选择他们认可的估价公司进行估价，这样只要客户打听到那个估价公司对项目或者区域估价高于其他机构，就可以做出有利的选择。

2借贷能力

如果在几年前可以借到100万贷款的收入，同样的收入如今也只能借到70几万的贷款甚至更低，在个问题我在去年的文章里就讨论过了，主要受Household Expenditure Method (家庭花费支出）所影响，细致到30多种日常花费。

例如：投资物业持有成本花费， 电话费网费，保险费，油费，娱乐花销，衣服购买，保健品，交通费，子女教育等等。 

这一条依然是2019年银行重点审查的指标，所以很多投资人死死的被钉在高利率的银行里转不出来。

解决方法：

 

1.在申请贷款前一定要注意自己日常账户的费用支出，减少不必要的花费，改变一些不良消费习惯。

2.在市场寻找一下Small Lender 的产品，因为很多小的Lender在借贷能力计算方法上存在很大优势。

3.申请增贷，贷款的目的是取消一些高利息的贷款产品，例如车贷，个人贷款，或者信用卡等。

4 增加已有物业的租金收入，例如做一些装修或者建Granny Flat去增加租金收益。